Vanhan talon asuntokauppa – uskaltaako vanhaa taloa enää myydä tai ostaa? Lue vinkit onnistuneeseen asuntokauppaan

Blogiteksti tiivistettynä

• Vanhan talon myyjä ei ole automaattisesti vastuussa kaikista virheistä – vastuu edellyttää, että myyjä on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa.
• Ostajan tarkastusvelvollisuus on todellinen: virheeseen ei voi vedota, jos sen olisi voinut havaita huolellisessa tarkastuksessa.
• Rakenteisiin ulottuva kuntotutkimus vähentää merkittävästi riitojen riskiä vanhojen talojen asuntokaupassa.
• Tarkasti laadittu kauppakirja on paras suoja asuntokaupan molemmille osapuolille.

Vanhojen omakotitalojen asuntokauppa sisältää kuvitelmissa sitkeän harhaluulon: moni uskoo, että ostaja voi lähes automaattisesti vaatia myyjältä hyvitystä virheistä viiden vuoden ajan kaupanteon jälkeen.

Tämä ei kuitenkaan pidä paikkaansa. Vanha tai huonokuntoinen talo ei tarkoita automaattista vastuuta myyjälle – eikä kohtuutonta riskiä ostajalle. Tässä blogitekstissä perehdymme siihen, miten asuntokauppa sujuu turvallisesti molempien osapuolten kannalta.

Molempien osapuolten velvollisuudet asuntokaupassa

Asuntokaupassa myyjän kannalta tärkeintä on kaikkien kauppaan vaikuttavien tietojen antaminen kiinteistön pinta-alasta, kunnosta, rakenteista, vioista ja puutteista, joita ostaja ei voi havaita tavanomaisessa tarkastuksessa.

Näitä ovat esimerkiksi kodinkoneiden toimivuus, aiemmat kuntotarkastukset ja kosteusmittaukset sekä rakennuksen korjaushistoria. Myyjän on myös oikaistava ostajan virheelliset käsitykset esimerkiksi talon koosta tai kunnosta. Ikääntymisestä ja normaalista kulumisesta johtuvat korjaustarpeet eivät sen sijaan kuulu myyjän vastuulle.

Ostajan harteille jää puolestaan tarkastusvelvollisuus eli asiakirjoihin tutustuminen sekä huolellinen kiinteistön pintapuolinen tarkastus. Jos tarkastuksessa ilmenee epäilyttäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan velvollisuudeksi tulee tarkempien tutkimusten teettäminen.

Lain mukaan ostaja ei saa vedota virheenä asiaan, josta hänen olisi pitänyt tietää tai jonka hän olisi voinut havaita tarkastuksessa. Toisaalta myyjä ei vapaudu vastuusta, jos hän on toiminut kunnianvastaisesti tai törkeän huolimattomasti.

Talokauppojen riidat voidaan välttää, kun asuntokaupan molemmat osapuolet täyttävät velvollisuutensa läpinäkyvyydessä. Vanhan ja huonokuntoisenkin talon uskaltaa ostaa tai myydä, jos ostaja tietää mitä ostaa ja myyjä mitä myy.

Kuntotutkimuksella keskeinen merkitys vanhojen talojen asuntokaupassa

Vanhoissa taloissa rakenteisiin ulottuva kuntotutkimus on ensiarvoisen tärkeä osa prosessia jo ennen kauppakirjan allekirjoittamista. Aistinvaraiset tarkastukset eivät aina anna riittävää kuvaa rakennuksen kunnosta, ja tutkimatta jättäminen kustannussyistä voi lisätä riskejä.

Rakenteeseen kohdistuvilla tutkimuksilla ei todennäköisesti pystytä poissulkemaan kaikkia piileviä virheitä, mutta niiden riskiä voidaan selvästi vähentää – edellyttäen, että tutkimuksen tekee ammattilainen.

Myyjän kannattaisi teettää tarkastus jo ennen myyntiä, jolloin hänellä on selkeä käsitys kohteen kunnosta. Käytännössä tämä toteutuu harvoin, eli tarkastukset tehdään usein vasta ostotarjouksen jälkeen – jolloin vaarana on ehdollisen tarjouksen raukeaminen.

Tarkasti laadittu kauppakirja on kaikkien etu asuntokaupassa

Kauppakirjaan on syytä kirjata kaikki merkittävät asiat ja ehdot yksityiskohtaisesti, jotta niillä on merkitystä mahdollisessa asuntokauppariidassa. Pelkkä maininta "myydään purkukuntoisena" ei riitä, ellei purkukuntoisuus ilmene tarkemmin ja vaikuta kauppahintaan. Mitä paremmin kauppakirja tehdään, sitä vähemmän yleensä riidellään.