Blogiteksti tiivistettynä
Kosteus kellarissa, tunkkainen haju tai yllättävä rakennusvirhe. Kiinteistöissä ilmenee joskus kaupanteon jälkeen ikäviä yllätyksiä, joista voi alkaa pitkäkin selvittely vastuista.
Entä jos kiinteistö on jäänyt tarkastamatta ennen kauppaa? Onko ostaja silloin täysin omillaan? Lue, milloin virheeseen voi vedota ja milloin ei.
Moni kiinteistökauppariita alkaa tilanteesta, jossa ostaja on jättänyt kiinteistön tarkastuksen pintapuoliseksi.
Kauppakirjaan saattaa olla kirjattu "kohde myydään siinä kunnossa kuin se on", mutta ongelmat alkavat, kun ostaja löytää jälkikäteen esimerkiksi vesivahingon, lahonneita rakenteita tai puutteita salaojissa.
Ostajalle tarkastusvelvollisuus on yksi maakaaren tärkeimmistä osuuksista, eli kiinteistöön on perehdyttävä huolellisesti. Jos ostaja olisi voinut havaita virheen ennen kauppaa, hänen on hankala vedota siihen myöhemmin myyjän vastuulla olevana virheenä.
Tarkastusvelvollisuus ei tarkoita vain kiinteistön silmämääräistä tarkastamista, vaan siihen kuuluu myös olennaisten asiakirjojen, kuten rakennuslupien, energiatodistuksen ja mahdollisten aiempien korjausraporttien läpikäynti.
Kiinteistökaupassa asiantuntijan suorittaman kuntotarkastuksen tekeminen ei ole lain vaatimus, mutta käytännössä se toimii ostajan tärkeimpänä turvaverkkona.
Jos ostaja jättää kuntotarkastuksen teettämättä, riski on aina hänen. Sama pätee, jos tarkastus tehdään mutta ostaja ei perehdy raporttiin tai sivuuttaa sen varoitukset. Kuntotarkastus on siis kuin vakuutus – se ei poista kaikkia riskejä, mutta osoittaa, että ostaja on toiminut huolellisesti.
Kiinteistökaupan virheestä voi tulla riitaa erityisesti silloin, kun kyse on niin sanotusta havaittavissa olevasta virheestä. Tällöin ratkaisevaa on, olisiko ostajan pitänyt havaita puute ennen kauppaa esimerkiksi kuntotarkastuksessa tai silmämääräisesti.
Oikeuskäytännössä on useita tapauksia, joissa ostajan väite piilevästä virheestä on hylätty, koska ongelman olisi pitänyt olla havaittavissa. Esimerkiksi painunut lattia tai homeen haju ovat seikkoja, joita tuomioistuimet pitävät usein havaittavissa olevina merkkeinä.
Sekä ostajan että myyjän on tärkeää dokumentoida tarkastukset ja käydyt keskustelut. Ostajan kannattaa säilyttää kuntotarkastusraportit ja sähköpostiviestit, joissa hän on pyytänyt lisätietoja. Samoin myyjän on syytä kertoa avoimesti kaikista tiedossaan olevista vioista – riidat syntyvät usein juuri epäselvyydestä siitä, mitä on sanottu ja mitä ei.
Kyllä, mutta vain tietyin edellytyksin. Jos virhe on piilevä eli sellainen, jota ei olisi voinut havaita tavanomaisessa tarkastuksessa, ostajalla on oikeus vedota siihen ja vaatia myyjältä hinnanalennusta tai jopa kaupan purkua.
Tällöin on kuitenkin tärkeää toimia nopeasti ja oikein: virheestä on reklamoitava myyjälle kirjallisesti kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta, viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta.
Jos reklamaatio viivästyy tai on puutteellinen, ostajan oikeus vaatia hyvitystä voi raueta kokonaan. Siksi asiantuntevan lakimiehen puoleen kannattaa kääntyä heti, kun virhettä epäilee – näin varmistetaan, että oikeudet eivät katoa muotovirheiden tai aikarajojen vuoksi.
Monet kiinteistökaupan riidat olisivat vältettävissä, jos asiantuntija otettaisiin mukaan jo ennen kauppakirjan allekirjoittamista. Asianajaja voi auttaa arvioimaan, mitä ehtoja kauppakirjaan kannattaa sisällyttää ja miten ostajan ja myyjän vastuut voidaan rajata selkeästi. Se on pieni investointi verrattuna siihen, mitä pitkä oikeusprosessi voi kustantaa.
Muistathan, että tarjoamme puhelimitse tapahtuvan maksuttoman 20 minuutin alkuneuvottelun. Katso vapaat aikamme täältä!
