Kiinteistökauppariita

Virhe

Kiinteistön myyminen on ihmisille usein varsin merkittävä oikeustoimi. Tämän vuoksi myyjän tulisi kauppasopimusta tehtäessä täyttää laissa olevat velvoitteensa mahdollisimman tarkasti. Huomiota tulee kiinnittää siihen, että kaikki kauppaan vaikuttava tieto tulee annettua ostajalle.

Erityistä huomiota myyjän tulee kiinnittää kauppasopimukseen eli kauppakirjaan. Jos vastuunrajoittamiseen liittyviä seikkoja on käsillä, ne tulee kirjata kauppakirjaan yksityiskohtaisesti, jotta niillä olisi merkitystä mahdollisessa riitatilanteessa. Vastuunrajoitukset vaikuttavat siihen, millaisiin toimiin ostaja voi ryhtyä. Vastuuta on saatettu rajoittaa esimerkiksi tietyn kiinteistössä olevan virheen osalta siten, että kyseinen virhe on huomioitu jo kiinteistön kauppahinnassa.

Mikäli kaikki ei mene suunnitellusti, ja ostaja esittää vaatimuksia myyjää kohtaan, myyjän tulee olla erityisen tarkka siinä, miten reagoi ostajan vaatimuksiin. Huomiota on kiinnitettävä siihen, ovatko esitetyt vaatimukset perusteltuja. Esimerkiksi tilanne: Ostaja esittää myyjälle vaatimuksen mielestään kiinteistöä rasittavasta virheestä, ja sen poistamiseksi korjaustavan ja sitä koskevat kustannukset. Tilanteessa kyse voi olla siitä, että väitetynlainen virhe kiinteistössä sinällään on, mutta sen voi korjata toisellakin tavalla ja selvästi halvemmin kustannuksin. Tilanteessa voidaan sanoa, ettei ostajan vaatimus ollut kaikilta osin perusteltu. Edellä mainittu esimerkkitilanne kuvaa useassa tapauksessa toteutunutta kiinteistökauppariidan alkutilannetta.

Jotta myyjä voi varmistua siitä, että on tehnyt asiaa vaativat toimet oikein, hänen on syytä kääntyä asiantuntevan asianajajan puoleen välittömästi reklamaation saatuaan.

Ostaja

Kiinteistön ostaminen on merkittävä hankinta, useimmille suurin koko elämän aikana. Huolellisesta pohjatyöstä ja kaupan kohteeseen tutustumisesta huolimatta kaupanteko ei aina mene suunnitellusti. Joskus kiinteistöä voi rasittaa jokin virhe, jota ei kaupantekohetkellä ole huomattu. Mitä silloin tulisi tehdä? Tällöin kiinteistön ostajan on syytä ryhtyä toimiin kaupan kohteessa olevan virheen johdosta, jolloin esimerkiksi voidaan vaatia myyjältä hinnanalennusta tai jopa kaupan purkua.

Ostajan tulee reklamoida myyjää säilyttääkseen oikeuden esittää vaatimuksia kaupan perusteella. Reklamaation tulee olla mahdollisimman yksityiskohtainen. Reklamaatio tulee tehdä laissa mainitussa kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe havaittiin. Kohtuulliseksi ajaksi on katsottu 3-4 kuukautta. Joka tapauksessa virheestä on ilmoitettava viimeistään 5 vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovuttamisesta.

Jotta ostaja voi varmistua siitä, ettei hänelle tulisi oikeuden menetyksiä puutteellisen reklamoinnin tai reklamaatioajan laiminlyönnin vuoksi, hänen on syytä kääntyä asiantuntevan asianajajan puoleen välittömästi virhettä epäillessään.

Virhe ja siihen vetoaminen

Kiinteistökaupan virheessä on tavallisesti kysymys laatuvirheestä, jolloin kaupan kohde ei ole sellainen, kuin sopimuksessa on sovittu. Kiinteistön virhettä arvioitaessa on otettava huomioon kiinteistön myyjän tiedonantovelvollisuus, mutta toisaalta myös ostajan tarkastusvelvollisuus. Myyjän on annettava ostajalle totuudenmukaisesti tietoa kiinteistön ominaisuuksista ja kunnosta ja ostajan tulee puolestaan tutustua kiinteistöön riittävän huolellisesti. Myyjän sekä ostajan oikeuksia ja velvollisuuksia sääntelee maakaari.

Kaupan virheeseen vedottaessa on arvioitava, kuinka olennaisesta virheestä on kysymys. Kiinteistön virhe on katsottu olennaiseksi, kun virheen korjaaminen ei ole mahdollista kohtuullisessa ajassa kohtuullisin kustannuksin. Tuolloin kaupan purkaminen on mahdollinen. Korkein oikeus on käsitellyt kiinteistön laatuvirhettä ja kaupan purkua esimerkiksi tapauksessa KKO:2015:58. Kaupan purkautuessa ostaja palauttaa kiinteistön takaisin myyjälle ja myyjä kauppahinnan ostajalle.

Mikäli kiinteistökaupan virhe ei olisikaan olennainen, saattaa se kuitenkin olla sellainen, että se oikeuttaa kauppahinnan alennukseen.

Edellä mainittujen lisäksi tulee huomioida se, että, jos myyjä on toiminut huolimattomasti, ostajalla saattaa olla oikeus vahingonkorvaukseen.

Mikäli olet ostanut kiinteistön ja epäilet kauppaasi rasittavan virheen, muista seuraavat:

1. On syytä kääntyä asiantuntevan asianajajan puoleen. Kiinteistökauppariidoissa molemmilla kaupan osapuolilla on usein korkeat taloudelliset intressit ja kiinteistökauppariitojen hoitaminen ja sovittelu vaativat pitkää käytännön kokemusta alalta ja alan oikeuskäytännöstä.

2. Kiinteistökauppariidoissa tarvitaan usein myös kokenutta rakennusalan ammattilaista. Kiinteistössä olevista virheistä tulee saada tarvittavat asiantuntijalausunnot, jotta voidaan perustella virheiden olemassaolo ja niiden vaikutus kaupan kohteeseen.

3. Virheestä on reklamoitava vastapuolta. Reklamaatiossa tulee mahdollisimman tarkasti yksilöidä vaatimukset.

4. Reklamaatio on tehtävä kohtuullisessa ajassa.

5. Reklamaatio on tehtävä viimeistään viiden vuoden kuluttua hallinnan luovuttamisesta. Asian viivyttäminen saattaa aiheuttaa oikeuden menettämisen.

6. Kiinteistön virheen mahdolliset seuraamukset ovat hinnanalennus tai kaupan purku sekä mahdollisesti vahingonkorvaus.

Mikäli olet myynyt kiinteistön ja ostaja esittää vaatimuksen kohtaasi, muista seuraavat:

1. Ostajan esittämään reklamaatioon tulee suhtautua tosissaan, mutta asiallisen kriittisesti

2. On syytä kääntyä välittömästi asiantuntevan asianajajan puoleen. Perusteet ovat samat kuin kohdassa 1

3. Kokenut rakennusalan ammattilainen on usein tarpeen.

KATSO ALTA AIKAISEMPIA TOIMEKSIANTOJAMME ↓

Tarvitsetko apua lakiasioissa?
Muistathan, että tarjoamme ilmaisen 20 minuutin alkukartoituksen!

Ps. kartoitus ei sido sinua mihinkään jatkotoimenpiteisiin.

Toimistomme on hoitanut mm. seuraavat
kiinteistökauppariita-asiat

Vahingonkorvausvaatimus tiedonantovirheen perusteella

  • Kaupan kohteena oli kiinteistö, jolla ostajat pian kaupanteon jälkeen teettivät tutkimuksia. Ostajat reklamoivat myyjille kiinteistöllä ilmenneistä virheistä.
    • Salaojien ja patolevyjen puuttumisen vuoksi kiinteistön alakertaan tuli vettä.
    • Ostajat väittivät, että myyjät ovat antaneet vääriä tietoja ja jättäneet kertomatta kauppaan vaikutuksellisia tietoja.
    • Myyjien mukaan salaojien ja patolevyjen puuttumisen lisäksi kiinteistöllä oli muitakin rakenteellisia puutteita, joiden perusteella myyjät ja ostajat kävivät kirjeenvaihtoa.
    • Myyjät kiistivät vaatimukset perusteettomina. Myyjien mukaan rakenteista oli kerrottu ostajille ennen kauppaa ja tämän vuoksi ostajat olivat tietoisia tilanteesta ostaessaan kohdetta.
    • Myyjät ja ostajat päätyivät asiassa lopulta sovintoon ja oikeudenkäynniltä vältyttiin. Myyjät maksoivat ostajilla hinnanalennusta ja ostajat luopuivat kaikista riita-asiaa koskevista vaatimuksista.

Kaupan purku- ja vahingonkorvausvaatimus

  • Kaupan kohteena oli kiinteistö, jolla ostajat pian kaupanteon jälkeen teettivät tutkimuksia. Ostajat reklamoivat myyjille kiinteistöllä ilmenneistä virheistä.
    • Rakennuksessa ilmenneiden kattovian, lahovaurioiden ja rakennusvirheiden johdosta ostajat vaativat vahingonkorvausta myyjän tiedonantovirheen perusteella.
    • Ostajat joutuivat esittämään asiassa useamman reklamaation kiinteistön useiden virheiden vuoksi. Lopulta ilmenneiden virheiden laajuuden vuoksi ostajat vaativat kauppaa purettavaksi.
    • Myyjä kiisti ostajien esittämät vaatimukset.
    • Ostajat nostivat kanteen käräjäoikeuteen, jossa vaadittiin kaupan purkua ja vahingonkorvauksia.
    • Käräjäoikeudessa riidan osapuolet pääsivät sovintoon kaupan purkamisesta ja kiinteistökauppa purettiin käräjäoikeuden vahvistamalla sovinnolla.

Kaupan purkuvaatimus tai kauppahinnan alennus

  • Tapauksessa kiinteistön ostajat vaativat kaupan purkamista tai kauppahinnan alennusta sekä vahingonkorvauksia asumisterveyshaitan perusteella.
    • Ostajien mukaan sisäilmaan pääsee rakenteesta sädesienen aineenvaihdunta-aineita.
    • Myyjät kiistivät asumisterveyshaitan, koska sitä ei ollut tutkittu. Riidan osapuolet kävivät asiasta neuvotteluita avustajien välityksellä.
    • Koska osapuolet eivät saavuttaneet yhteisymmärrystä käymissään neuvotteluissa, ostajat saattoivat asian käräjäoikeuden ratkaistavaksi.

Kaupan purkuvaatimus tai kauppahinnan alennus

  • Kiinteistökaupan jälkeen ostajat havaitsivat kiinteistöllä lukuisia virheitä, joiden perusteella ostajat vaativat kaupan purkamista tai kauppahinnan alennusta.
    • Ostajan vaatimukset perustuivat muun muassa salaojituksen puuttumiseen, tuulensuojalevyjen puutteelliseen kiinnittämiseen, sokkelijalan ja ulkoseinärakenteen liittymäpinnan puutteelliseen tiivistämiseen, ulkoseinän ja lattiapinnan rajakohdan puutteelliseen tiivistämiseen, osittain puutteellisiin pellityksiin, puutteellisesi suoritettuun lattiavaluun, patterien puuttumiseen osasta huoneita jne.
    • Myyjät kiistivät vaatimuksen purkamisen osalta ja väittivät esitettyjen virheiden olevan vähäisiä. Osapuolet neuvottelivat ostajien esittämistä puutteellisuuksista ja korjaustarpeesta.
    • Asia sovittiin siten, että myyjä korjasi viat sovitut viat. Kaupan purkamiseen tai kauppahinnan alennukseen ei ollut tarvetta. Lisäksi mahdolliselta oikeudenkäynniltä vältyttiin.

Kaupan purkuvaatimus tai kauppahinnan alennus

  • Kiinteistökaupan jälkeen ostaja havaitsi rakennuksessa huonon sisäilman. Sisäilman vuoksi rakennukseen alettiin tehdä tutkimuksia.
    • Sisäilmaongelmaa tutkittaessa havaittiin myyjän peittelemiä vanhoja kosteusvaurioita ja rakennusvirheitä.
    • Tutkimuksissa ilmenneiden vikojen ja rakennusvirheiden perusteella ostaja vaati kaupanpurkua.
    • Myyjä kiisti kaupanpurkuvaatimuksen erityisesti sen vuoksi, ettei rakennuksessa ollut ostajan väittämiä virheitä ja kaikki mahdolliset virheet oli huomioitu kauppahinnassa
    • Asia jäi sillensä

Kaupan purkuvaatimus tai kauppahinnan alennus

  • Vuokraoikeuden rakennuksineen ostamisen jälkeen ostajat havaitsivat kiinteistöllä sijainneen rakennuksen sisäilmassa tunkkaista hajua.
    • Hajuhaitan perusteella ostajat teettivät kiinteistöllä homekoira- ja rakennustutkimuksia.
    • Tutkimuksissa rakennuksessa havaittiin kosteus- ja mikrobivaurioita sekä rakennusvirheitä.
    • Ostajat vaativat kaupan purkamista tai kauppahinnan alentamista ulkoseinärakenteessa havaittujen merkittävien kosteus- ja mikrobivaurioiden perusteella
    • Myyjä kiisti vaatimukset.
    • Asia kesken syksyllä 2018.

Kaupan purkuvaatimus tai kauppahinnan alennus

  • Ostajat havaitsivat pian kaupanteon jälkeen rakennuksessa maakellarimaista hajua, jonka selvittämisessä kiinteistössä ilmeni virheitä
    • Ostajat vaativat kaupan purkamista tai hinnan alentamista sekä vahingonkorvauksia rakennuksessa olevien rakennusvirheiden ja rakenteessa olevien mikrobi- ja lahovaurioiden
    • Myyjä kiisti ostajien esittämät vaatimukset sillä perusteella, että rakennuksessa mahdollisesti olevat virheet olivat laadultaan sellaisia, ettei kauppaa pureta eikä hinnan alennuskaan tule kysymykseen.
    • Osapuolet eivät päässeen neuvotteluissa sovintoon, joten asia eteni käräjäoikeuteen.
    • Käräjäoikeuden tuomio.

Kaupan purkuvaatimus tai kauppahinnan alennusvaatimus ja vahingonkorvausvaatimus

  • Ostaja vaati kaupan purkamista tai kauppahinnan alentamista katossa olevan rakenteellisen vian vuoksi.
  • Lisäksi myyjä vaati vahingonkorvausta myyjän jätettyä kertomatta ostajalle kauppaan vaikuttavista seikoista.
    • Myyjä kiisti ostajan esittämät vaatimukset.
    • Asia jäi sillensä.

Kauppahinnan alennusvaatimus

  • Pian kaupanteon jälkeen ostajat havaitsivat kiinteistöllä sijainneessa rakennuksessa hajuhaittoja. Hajun perusteella ostajat teettivät tutkimuksia rakennuksessa. Tutkimuksien perusteella rakennuksessa ilmeni homevaurioita ja rakennusvirheitä.
    • Ostajat vaativat hinnan alentamista rakenteessa olevien mikrobivaurioiden vuoksi
    • Myyjät kiistivät osin vaatimukset vaurioiden osalta, mutta myös sillä perusteella, että ostajat olisivat menettäneet oikeutensa esittää vaatimuksia.
    • Osapuolten käytyä neuvotteluita avustajiensa välityksellä, asiassa saavutettiin sovinto, jonka perusteella myyjät maksoivat ostajille hinnanalennusta ja suorittivat korjaustöitä kiinteistöllä. Oikeudenkäynniltä vältyttiin.

Kauppahinnan alennusvaatimus

  • Ostajat teettivät tutkimuksia ostamallaan kiinteistöllä. Tutkimuksissa ilmeni useita virheitä.
    • Ostajat vaativat kauppahinnan alentamista ulkoseinän rakenteen kosteusvaurioon viittaavan mikrobikasvuston perusteella, rakennus- ja suunnitteluvirheiden perusteella jne.
    • Edellä mainitut seikat pystyttiin riidattomasti toteamaan ja osapuolet olivat käymiensä neuvotteluiden päätteeksi yksimielisiä siitä, mitä virheitä kiinteistöllä oli. Osapuolet neuvottelivat myös virheiden korjauskustannusten määrästä.
    • Asia sovittiin kertakaikkisella kauppahinnan alennuksella, jonka avulla vältyttiin sekä kaupan purkamiselta että oikeudenkäynniltä.

Kauppahinnan alennusvaatimus

  • Ostajat suorittivat kiinteistöllä tutkimuksia, koska kiinteistöllä sijainneessa rakennuksessa oli pian kaupanteon jälkeen alkanut ilmetä maakellarimaista hajua.
    • Tutkimuksissa selvisi kosteus- ja mikrobivaurioita sekä rakennusvirheitä.
    • Ostajat vaativat kauppahinnan alentamista ulkoseinän rakenteen kosteusvaurion perusteella.
    • Myyjä kiisti ostajien esittämät vaatimukset osittain.
    • Asia sovittiin oikeudenkäynnin välttämiseksi siten, että myyjä suoritti ostajille kauppahinnan alennusta. Hinnanalennuksen suorittamisen jälkeen osapuolet luopuivat muista kiinteistökauppaan liittyvistä vaatimuksistaan.

Kauppahinnan alennusvaatimus

  • Ostajat vaativat kauppahinnan alentamista rakennuksen kylmyyden vuoksi.
    • Tutkimuksissa havaittiin ongelman johtuvan rakennusvirheistä, joita oli tullut esiin pian ostajien muuton jälkeen.
    • Myyjä kiisti vaatimukset, koska ostaja ei ollut reklamoinut kohtuullisessa ajassa.
    • Ostaja luopui vaatimuksesta reklamaation oikea-aikaisuuden laiminlyönnin vuoksi. Ostaja oli reklamoinut havaitsemiensa virheiden johdosta liian myöhään.

Kauppahinnan alennusvaatimus

  • Ostaja vaati kauppahintaa alennettavaksi kellariin tulevan veden vuoksi, koska salaojat ja patolevyt oli asennettu väärin. Kaupan jälkeen kiinteistöllä oli ilmennyt myös muita virheitä, joihin vedoten ostaja esitti vaatimuksensa myyjille.
    • Myyjä kiisti ostajan esittämät vaatimukset ja asia eteni lopulta käräjäoikeuteen.
    • Käräjäoikeudessa osapuolet olivat edelleen erimielisiä sekä virheistä että korvausvastuusta, mutta olivat kuitenkin halukkaita päättämään riidan sovinnollisesti laajemman oikeudenkäynnin välttämiseksi.
    • Asia päättyi käräjäoikeuden vahvistama sovintoon.

Ota meihin yhteyttä!

Soita tai jätä yhteydenottopyyntö oheisella lomakkeella, niin vastaamme sinulle mahdollisimman nopeasti.

Asianajotoimisto Kalle Pyrhönen Oy

044 563 1558 / 010 501 5990
044 563 1558 (WhatsApp)
Uusikatu 24 G 71, 90100 OULU

Muistathan, että tarjoamme ilmaisen 20 minuutin alkukartoituksen. Katso vapaat aikamme täältä!