kiinteistökauppariita

Myyjä

Kiinteistön myyminen on ihmisille usein varsin merkittävä oikeustoimi. Tämän vuoksi myyjän tulisi kauppasopimusta tehtäessä täyttää laissa olevat velvoitteensa mahdollisimman tarkasti. Huomiota tulee kiinnittää siihen, että kaikki kauppaan vaikuttava tieto tulee annettua ostajalle.

Erityistä huomiota myyjän tulee kiinnittää kauppasopimukseen eli kauppakirjaan. Jos vastuunrajoittamiseen liittyviä seikkoja on käsillä, ne tulee kirjata kauppakirjaan yksityiskohtaisesti, jotta niillä olisi merkitystä mahdollisessa riitatilanteessa. Vastuunrajoitukset vaikuttavat siihen, millaisiin toimiin ostaja voi ryhtyä. Vastuuta on saatettu rajoittaa esimerkiksi tietyn kiinteistössä olevan virheen osalta siten, että kyseinen virhe on huomioitu jo kiinteistön kauppahinnassa.

Mikäli kaikki ei mene suunnitellusti, ja ostaja esittää vaatimuksia myyjää kohtaan, myyjän tulee olla erityisen tarkka siinä, miten reagoi ostajan vaatimuksiin. Huomiota on kiinnitettävä siihen, ovatko esitetyt vaatimukset perusteltuja. Esimerkiksi tilanne: Ostaja esittää myyjälle vaatimuksen mielestään kiinteistöä rasittavasta virheestä, ja sen poistamiseksi korjaustavan ja sitä koskevat kustannukset. Tilanteessa kyse voi olla siitä, että väitetynlainen virhe kiinteistössä sinällään on, mutta sen voi korjata toisellakin tavalla ja selvästi halvemmin kustannuksin. Tilanteessa voidaan sanoa, ettei ostajan vaatimus ollut kaikilta osin perusteltu. Edellä mainittu esimerkkitilanne kuvaa useassa tapauksessa toteutunutta kiinteistökauppariidan alkutilannetta.

Jotta myyjä voi varmistua siitä, että on tehnyt asiaa vaativat toimet oikein, hänen on syytä kääntyä asiantuntevan asianajajan puoleen välittömästi reklamaation saatuaan.

Ostaja

Kiinteistön ostaminen on merkittävä hankinta, useimmille suurin koko elämän aikana. Huolellisesta pohjatyöstä ja kaupan kohteeseen tutustumisesta huolimatta kaupanteko ei aina mene suunnitellusti. Joskus kiinteistöä voi rasittaa jokin virhe, jota ei kaupantekohetkellä ole huomattu. Mitä silloin tulisi tehdä? Tällöin kiinteistön ostajan on syytä ryhtyä toimiin kaupan kohteessa olevan virheen johdosta, jolloin esimerkiksi voidaan vaatia myyjältä hinnanalennusta tai jopa kaupan purkua.

Ostajan tulee reklamoida myyjää säilyttääkseen oikeuden esittää vaatimuksia kaupan perusteella. Reklamaation tulee olla mahdollisimman yksityiskohtainen. Reklamaatio tulee tehdä laissa mainitussa kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe havaittiin. Kohtuulliseksi ajaksi on katsottu 3-4 kuukautta. Joka tapauksessa virheestä on ilmoitettava viimeistään 5 vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovuttamisesta.

Jotta ostaja voi varmistua siitä, ettei hänelle tulisi oikeuden menetyksiä puutteellisen reklamoinnin tai reklamaatioajan laiminlyönnin vuoksi, hänen on syytä kääntyä asiantuntevan asianajajan puoleen välittömästi virhettä epäillessään.

Virhe ja siihen vetoaminen

Kiinteistökaupan virheessä on tavallisesti kysymys laatuvirheestä, jolloin kaupan kohde ei ole sellainen, kuin sopimuksessa on sovittu. Kiinteistön virhettä arvioitaessa on otettava huomioon kiinteistön myyjän tiedonantovelvollisuus, mutta toisaalta myös ostajan tarkastusvelvollisuus. Myyjän on annettava ostajalle totuudenmukaisesti tietoa kiinteistön ominaisuuksista ja kunnosta ja ostajan tulee puolestaan tutustua kiinteistöön riittävän huolellisesti. Myyjän sekä ostajan oikeuksia ja velvollisuuksia sääntelee maakaari.

Kaupan virheeseen vedottaessa on arvioitava, kuinka olennaisesta virheestä on kysymys. Kiinteistön virhe on katsottu olennaiseksi, kun virheen korjaaminen ei ole mahdollista kohtuullisessa ajassa kohtuullisin kustannuksin. Tuolloin kaupan purkaminen on mahdollinen. Korkein oikeus on käsitellyt kiinteistön laatuvirhettä ja kaupan purkua esimerkiksi tapauksessa KKO:2015:58. Kaupan purkautuessa ostaja palauttaa kiinteistön takaisin myyjälle ja myyjä kauppahinnan ostajalle.

Mikäli kiinteistökaupan virhe ei olisikaan olennainen, saattaa se kuitenkin olla sellainen, että se oikeuttaa kauppahinnan alennukseen.

Edellä mainittujen lisäksi tulee huomioida se, että, jos myyjä on toiminut huolimattomasti, ostajalla saattaa olla oikeus vahingonkorvaukseen.

Mikäli olet ostanut kiinteistön ja epäilet kauppaasi rasittavan virheen, muista seuraavat:

1. On syytä kääntyä asiantuntevan asianajajan puoleen. Kiinteistökauppariidoissa molemmilla kaupan osapuolilla on usein korkeat taloudelliset intressit ja kiinteistökauppariitojen hoitaminen ja sovittelu vaativat pitkää käytännön kokemusta alalta ja alan oikeuskäytännöstä.

2. Kiinteistökauppariidoissa tarvitaan usein myös kokenutta rakennusalan ammattilaista. Kiinteistössä olevista virheistä tulee saada tarvittavat asiantuntijalausunnot, jotta voidaan perustella virheiden olemassaolo ja niiden vaikutus kaupan kohteeseen.

3. Virheestä on reklamoitava vastapuolta. Reklamaatiossa tulee mahdollisimman tarkasti yksilöidä vaatimukset.

4. Reklamaatio on tehtävä kohtuullisessa ajassa.

5. Reklamaatio on tehtävä viimeistään viiden vuoden kuluttua hallinnan luovuttamisesta. Asian viivyttäminen saattaa aiheuttaa oikeuden menettämisen.

6. Kiinteistön virheen mahdolliset seuraamukset ovat hinnanalennus tai kaupan purku sekä mahdollisesti vahingonkorvaus.

Mikäli olet myynyt kiinteistön ja ostaja esittää vaatimuksen kohtaasi, muista seuraavat:

1. Ostajan esittämään reklamaatioon tulee suhtautua tosissaan, mutta asiallisen kriittisesti

2. On syytä kääntyä välittömästi asiantuntevan asianajajan puoleen. Perusteet ovat samat kuin kohdassa 1

3. Kokenut rakennusalan ammattilainen on usein tarpeen.

OTA YHTEYTTÄ