Blogiteksti tiivistettynä
Kuolinpesän omaisuuden myyminen tuntuu usein selvältä käytännön toimenpiteeltä: päästään eteenpäin, jaetaan varat ja suljetaan luku. Mutta mitä tapahtuu, jos kiinteistökauppa meneekin pieleen? Kuka vastaa, ja kuinka paljon?
Moni kuolinpesän osakas uskoo virheellisesti, että vastuu rajoittuu omaan perintöosuuteen. Tässä blogitekstissä esittelemämme esimerkkiratkaisu osoittaa, että näin ei ole. Lue, mitä jokaisen kuolinpesän osakkaan kannattaa tietää ennen kiinteistökauppaan ryhtymistä.
Turun hovioikeus antoi kesällä 2018 ratkaisun kiinteistökauppariitaan, jossa kuolinpesän osakkaat olivat myyneet vuokraoikeuden kiinteistöön kahdelle yksityishenkilölle.
Pian kaupanteon jälkeen kävi ilmi, että kiinteistöllä sijaitseva rakennus oli merkittävästi huonommassa kunnossa kuin ostajilla oli ollut syytä olettaa. Ostajat vaativat kaupan purkua ja kauppahinnan palauttamista myyjiltä.
Myyjinä toimineet kuolinpesän osakkaat kiistivät yhteisvastuun ja esittivät, että heidän vastuunsa tulisi rajoittaa siihen määrään, jonka he olivat perinnönjaossa saaneet. Hovioikeus kuitenkin totesi, ettei maakaaressa ole säännöstä, joka antaisi kuolinpesälle erityisaseman kiinteistön myyjänä.
Myyjät määrättiin yhteisvastuullisesti palauttamaan koko kauppahinta korkoineen ostajille. Ratkaisu siis vahvistaa, että kuolinpesää ei myyjänä kohdella eri tavalla kuin ketään muutakaan.
Kaupan purku on oikeudellinen seuraamus, jota voidaan soveltaa tilanteissa, joissa kaupan kohteessa ilmenee olennainen virhe.
Kaupan purkaminen tarkoittaa, että kiinteistö palautuu myyjälle ja ostajalle palautetaan koko kauppahinta. Kyse ei ole kevyesti käytettävästä toimenpiteestä, vaan virheen täytyy olla selvästi merkittävä.
Yleisimmin virheelliseen kiinteistökauppaan liittyvät riidat johtavat hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen. Kaupan purkuun päädytään vasta, jos virhe on niin huomattava, että kiinteistö poikkeaa olennaisesti siitä, mitä ostajalla on ollut aihetta odottaa.
Turun hovioikeuden ratkaisu toi kaivattua selkeyttä oikeudellisesti kimuranttiin tilanteeseen. Joissain oikeuskirjallisissa kannanotoissa oli aiemmin esitetty, että kuolinpesän osakkaiden henkilökohtaista vastuuta voisi rajoittaa heidän perintöosuutensa määrään.
Hovioikeus kuitenkin katsoi, että tällaiselle rajoitukselle ei ole laissa perustetta. Kiinteistökaupassa myyjiä kohdellaan samalla tavalla riippumatta siitä, ovatko he yksityishenkilöitä, yrityksiä tai kuolinpesän osakkaita.
Useamman myyjän tilanteessa sovelletaan yleisiä velvoiteoikeudellisia periaatteita, joiden mukaan myyjät vastaavat yhteisvastuullisesti esimerkiksi hinnanalennuksesta tai kauppahinnan palautuksesta. Tämä koskee siis täysimääräisesti myös kuolinpesän osakkaita myyjinä.
Kiinteistökauppaan liittyviä riskejä voidaan ennaltaehkäistä tarkalla dokumentoinnilla ja avoimella viestinnällä. Kuolinpesän kohdalla on erityisen tärkeää arvioida riskit huolella.
Kuolinpesän osakkaiden kannattaa keskustella asiantuntijan kanssa siitä, miten mahdolliset vastuut jakautuvat ja millaisia ehtoja kauppakirjaan voidaan sisällyttää. Esimerkiksi vastuunrajoitusehdot voivat joissain tapauksissa olla perusteltuja, mutta ne täytyy laatia juridisesti päteviksi.
Vaikka kiinteistökaupat sujuvat valtaosin ongelmitta, yksikin virhe voi johtaa kalliiseen ja pitkäkestoiseen asuntokauppariitaan. Olipa myyjänä yksityishenkilö tai kuolinpesä, vastuut ovat samat.
Siksi kiinteistökauppaan kannattaa aina valmistautua huolella – dokumentoimalla, kysymällä ja tarvittaessa käyttämällä asiantuntijan apua.
Muistathan, että tarjoamme puhelimitse tapahtuvan maksuttoman 20 minuutin alkuneuvottelun. Katso vapaat aikamme täältä!
