Tapauksessa KKO:2018:18 korkein oikeus käsitteli kysymystä siitä, oliko vuokranantajan suorittama irtisanominen ollut hyvän tavan vastainen ja oliko vuokralaisella oikeus saada korvausta tämän johdosta.
Tapauksessa perhe oli muuttanut toiselle paikkakunnalle vakinaisen työn vuoksi ja vuokrannut asuinhuoneistoksi rivitaloasunnon toistaiseksi voimassa olevalla vuokrasopimuksella. Kaksi ja puoli kuukautta myöhemmin vuokranantaja irtisanoi vuokrasopimuksen käyttäen neljän ja puolen kuukauden irtisanomisaikaa. Vuokranantajan tapauksessa noudattama irtisanomisaika oli laissa säädettyä ja vuokrasopimuksen mukaan noudatettavaa irtisanomisaikaa pidempi. Vuokranantaja irtisanoi sopimuksen jatkaakseen omistamansa vuokra-asunnon myyntiä.
Vuokralaisen näkemyksen mukaan irtisanominen tapahtui hyvän tavan vastaisesti, ja katsoi vuokranantajan olevan velvollinen maksamaan vahingonkorvausta.
Ratkaisussaan korkein oikeus totesi lain lähtökohtana olevan, että vuokrasopimus päättyy irtisanomisen johdosta irtisanomisajan kuluttua. Tämän johdosta vuokrasopimuksen osapuolten tulee ottaa huomioon se, että toistaiseksi voimassa oleva sopimus voi päättyä irtisanomisajan kuluttua.
Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa (AHVL) on kuitenkin poikkeus edellä mainitusta lähtökohdasta. AHVL 56 §:n mukaan tuomioistuimen on vuokralaisen vaatimuksesta julistettava vuokranantajan suorittama irtisanominen tehottomaksi, jos kyseisessä pykälässä säädetyt irtisanomisen syyhyn ja kohtuuttomuuteen liittyvät edellytykset täyttyvät. Tämän vuokralaisen välitöntä irtisanomissuojaa koskevan säännöksen lisäksi vuokralaista suojataan hyvän tavan vastaiselta irtisanomiselta AHVL 57 §:n vahingonkorvaussäännöksellä.
Korkein oikeus toteaa ratkaisussaan, että irtisanomisen hyvän tavan vastaisuus arvioidaan kussakin yksittäisessä tapauksessa ilmenevät seikat kokonaisuudessaan huomioon ottaen. Jotta vuokranantajan toiminta johtaisi korvausvastuuseen, edellytetään sitä, että vuokranantaja on menetellyt vuokrasuhteessa noudatettavan hyvän tavan vastaisesti.
Irtisanomista asunnon myynnin toteuttamiseksi tai asunnon ottamiseksi omaan käyttöön on yleensä pidettävä vuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan mukaisena.
Tapauksessa vuokranantaja oli ilmoittanut irtisanomisen syyksi juuri asunnon myynnin ja edellä mainitulla tavalla noudattanut sovittua pidempää irtisanomisaikaa. Vuokralaiset vetosivat tapauksessa siihen, että vuokranantajalla oli jo aiemmin ollut tarkoitus myydä asunto, ja että vuokranantajan olisi tullut ilmoittaa vuokralaisille myyntiajankohdasta vuokrasopimusta solmittaessa.
Korkein oikeus otti ratkaisussaan huomioon sen, että irtisanominen on tullut vuokralaisten näkökulmasta nopeasti ja siitä on aiheutunut heille odottamatonta vaivaa. Toisaalta taas korkein oikeus huomioi vuokranantajan asunnonmyyntiprojektiin liittyneet yksityiskohdat ja sen, että asunnon myynnin onnistumiseen liittyy monia vaikuttavia tekijöitä.
Korkein oikeus antoi ratkaisussaan merkitystä lain lähtökohdalle eli toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus voidaan irtisanoa päättymään irtisanomisajan kuluttua. Merkitystä annettiin myös sille, että vuokranantajan ei katsottu toimineen tilanteessa vilpillisesti tai hyvän tavan vastaisesti. Näillä perusteilla korkein oikeus katsoi, että vuokralaisilla ei ollut oikeutta AHVL 57 §:n mukaiseen korvaukseen.
Eri mieltä olleiden oikeusneuvosten tulkinnan mukaan tapauksessa vuokranantaja oli menetellyt hyvän tavan vastaisesti, jolloin vuokranantaja olisi tullut velvoittaa maksamaan vuokralaisille AHVL 57 §:n mukaisia korvauksia ja hyvityksiä. Vähemmistön mukaan vuokranantajan olisi selvästi tullut ilmoittaa vuokrasuhteen kestoa koskevista epävarmuustekijöistä, varata vuokralaisille mahdollisuus asua huoneistossa myynnin ajan tai antaa heille kohtuullinen, pitkähkö aika löytää uusi koti ja muuttaa asunnosta.
Muistathan, että tarjoamme puhelimitse tapahtuvan ilmaisen 20 minuutin alkuneuvottelun. Katso vapaat aikamme täältä!
