Asunto-osakeyhtiö voi päätöksellään ottaa osakkeenomistajan huoneiston hallintaansa esimerkiksi yhtiöjärjestyksen määräyksen laiminlyönnin perusteella. Osakkeenomistajan hallinnassa olevan huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan on mahdollista, jos huoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää käyttötarkoitusta tai muuta yhtiöjärjestyksen määräystä. Rikkomuksen täytyy lisäksi olla riittävän merkityksellinen – huoneiston ottaminen yhtiön haltuun ei ole sallittua, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys.

Korkeimman oikeuden ratkaisu KKO 2017:22 käsitteli tapausta, jossa asunto-osakeyhtiö oli ylimääräisessä yhtiökokouksessa päättänyt ottaa osakkeenomistajan huoneiston yhtiön hallintaan kolmen vuoden määräajaksi.

Tapauksessa alle 30-vuotias osakkeenomistaja oli asunut huoneistossa yhdessä myös alle 30-vuotiaan vuokralaisensa kanssa. Yhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan sen asunnoissa saavat asua sellaiset henkilöt, jotka ovat täyttäneet 55 vuotta, tai sellaiset ruokakunnat, joiden joku jäsen täyttää saman ehdon.

Huoneiston hallintaan ottamista asunto-osakeyhtiö perusteli yhtiöjärjestyksen määräyksen jatkuvalla laiminlyönnillä, koska asuminen oli jatkunut jo lähes kaksi vuotta eikä kumpikaan huoneiston ruokakunnan jäsenistä ollut 55 vuotta täyttänyt. Osakkeenomistaja oli vuokralaisensa kanssa saanut lain mukaiset varoitukset ja yhtiökokouksen päätös oli annettu heille tiedoksi.

Osakkeenomistaja ja vuokralainen moittivat yhtiökokouksen päätöstä ja vaativat päätöksen julistamista pätemättömäksi.

Tuomioistuimen oli ensiksi ratkaistava kysymys siitä, oliko huoneistoa käytetty oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksen määräystä. Mikäli näin oli tapahtunut, oli arvioitava sitä, oliko rikkomuksella ollut vain vähäinen merkitys.

Käräjäoikeus katsoi, että huoneiston hallintaan ottaminen ei ollut tapauksessa tarpeettoman voimakas toimenpide. Sen mukaan yhtiöjärjestyksen vastainen käyttö oli oleellista, koska osakkeenomistajat olivat pitkäaikaisesti toimineet täysin vastoin yksiselitteistä yhtiöjärjestyksen määräystä. Oleelliseen yhtiöjärjestyksen määräyksen vastaiseen toimintaan oli voitava puuttua. Lisäksi osakkeenomistajat eivät olleet osoittaneet ryhtyneensä toimenpiteisiin yhtiöjärjestyksen noudattamiseksi. Käräjäoikeus päätyi hylkäämään kanteen, jonka mukaan hallintaan ottamista koskeva päätös olisi tullut julistaa pätemättömäksi.

Myös hovioikeus katsoi, että yhtiöjärjestyksen rikkomus oleellinen. Kokonaisarvioinnin perusteella hovioikeus kuitenkin päätyi siihen lopputulokseen, että melko pitkään jatkuneella rikkomuksella oli tapauksessa vallinneissa olosuhteissa vain vähäinen merkitys rikkomuksen vaikutuspiirissä oleviin. Lisäksi määräyksen vastainen toiminta oli yhtiön tieten jatkunut lähes kahden vuoden ajan ilman, että yhtiö olisi näyttänyt puuttuneen siihen. Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion.

Korkein oikeus päätyi ratkaisussaan käräjäoikeuden ja hovioikeuden tavoin siihen lopputulokseen, että asuinhuoneistoa oli käytetty oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksen määräystä, koska määräys on ollut sisällöltään selkeä ja osakkeenomistajien toiminta oli tietoista. Oleellisuutta arvioidessaan korkein oikeus ei katsonut, että lähes kahden vuoden ajan kuluminen olisi muodostanut osakkeenomistajille oikeuden poiketa yhtiöjärjestyksen määräyksestä.

Korkeimmassa oikeudessa mielipiteet vaihtelivat siitä, oliko rikkomuksella ollut vain vähäinen merkitys. Merkitystä annettiin sille, että huoneistossa asumisesta ei ole aiheutunut muille asukkaille välitöntä häiriötä. Häiriöttömyyttä painavampana seikkana pidettiin kuitenkin osakkeenomistajien yhdenvertaisuuden periaatteetta sekä sitä, mitä seurauksia yhtiölle voisi tulla, jos vastaava asuminen sallittaisiin useammalle osakkeenomistajalle.

Enemmistö katsoi, että huoneiston haltuun ottamiselle oli riittävät perusteet.

Korkeimman oikeuden vähemmistö toi lausunnossaan esille asukkaiden alaikärajaa koskevan määräyksen väljyyden, joka johtui siitä, että määräyksen täyttymiseen riitti se, että yksi ruokakunnan jäsen oli 55 vuotta. Talon ikärakenteen ei voitu tämän seurauksena olettaa olevan määrätynlainen eikä taloyhtiössä ollut senioriasujille tarkoitettuja erityispiirteitä. Lisäksi yksittäisen huoneiston ikärajoituksen vastaisesta käytöstä ei vielä koituisi taloyhtiölle rakennusvalvonnasta johtuvia kustannuksia. Vähemmistö antoi enemmän painoarvoa myös sille, että kantajat olivat asuneet huoneistossa lähes kaksi vuotta ja kantaja oli valittu taloyhtiön hallitukseen ja lopulta sen puheenjohtajaksi. Vähemmistö piti rikkomuksen vähäisyyttä puoltavia seikkoja merkityksellisinä ja päätyi siihen, ettei huoneiston haltuun ottamiselle ollut riittäviä perusteita.

Tapauksessa asuinhuoneistoa oli käytetty oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksen määräystä. Osakkeenomistaja oli tiennyt yhtiöjärjestyksen määräyksestä osakkeita ostaessaan, eikä asumisessa ollut kyse lyhytaikaisesta järjestelystä. Asuminen oli yksiselitteisesti yhtiöjärjestyksen vastaista, kun henkilöt olivat olennaisesti edellytettyä 55 vuotta nuorempia. Myöskään ajan kulumisen perusteella ei vielä voitu katsoa, että asuminen olisi täyttänyt määräykset, koska henkilöt olivat asuneet huoneistossa lähes kahden vuoden ajan. Osakkeenomistaja ei myöskään ollut pyrkinyt saamaan poikkeusta yhtiöjärjestyksen ikärajamääräykseen.

Korkeimman oikeuden ratkaisusta voidaan havaita se, että asunto-osakeyhtiö voi vedota yhtiöjärjestyksen vastaiseen toimintaan varsin pitkän ajan kuluttua ilman, että osakkeenomistajan noudattama yhtiöjärjestyksen vastainen käytäntö muodostaisi yhtiöjärjestyksestä poikkeavia oikeuksia tai velvollisuuksia. Tässä tapauksessa lähes kahden vuoden aika ei ollut muodostanut poikkeusta. Asiaa on käsitelty myös tapauksissa KKO 1989:146, KKO 1998:61 ja KKO 2012:88. Osakkeenomistajan tuleekin tutustua yhtiöjärjestyksen määräyksiin huolella jo osakkeiden ostovaiheessa.

Laki mahdollistaa osakehuoneiston yhtiön hallintaan ottamisen myös muissa tilanteissa. Osakehuoneistoa ei kuitenkaan saa ottaa yhtiön hallintaan, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys.

Syytä tietää osakehuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan:

1. Tehtävä laissa määrätyssä järjestyksessä.
2. Hallintaan ottamiselle on oltava laillinen peruste.
3. Hallintaan ottamista ei saa tehdä, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys.
4. Osakkeenomistajalle on annettava lain mukainen varoitus ennen päätöksentekoa.
5. Päätöksessä on mainittava muun muassa hallintaan ottamisen peruste, kestoaika ja kohteena olevat tilat.