Korkein oikeus käsitteli ratkaisussaan KKO:2016:33 asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuuta. Tapauksessa osakkeenomistajan vuokralainen oli aiheuttanut asunnossa vesivahingon jäätyään makaamaan lattiakaivon päälle suihkun ollessa päällä.

Vuokralaiseen kohdistuvien vaatimusten osalta korkein oikeus ei myöntänyt valituslupaa, joten hovioikeuden tuomio jäi vuokralaisen vastuun osalta pysyväksi. Hovioikeus katsoi vahingon aiheutuneen vuokralaisen huolimattomuudesta ja velvoitti tämän korvaamaan puolet asunto-osakeyhtiölle rakennuksen vaurioitumisesta aiheutuneesta vahingosta.

Asunto-osakeyhtiö vaati vahingonkorvausta myös osakkeenomistajana toimineelta kaupungilta. Asunto-osakeyhtiö perusti vahingonkorvausvaatimuksensa muun muassa siihen, että kaupunki oli laiminlyönyt asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n mukaisen kunnossapitovastuunsa, koska huoneiston lattialle oli kertynyt vettä eikä kaupunki ollut osoittanut toimineensa huolellisesti. Asunto-osakeyhtiö katsoi lisäksi, että kaupunki vastasi vuokralaisensa huolimattomuudella aiheuttamasta vahingosta kuin omastaan ja, että kaupunki oli huolimattoman menettelynsä seurauksena vastuussa vahingosta, koska se ei ollut edellyttänyt vuokralaiselta kotivakuutusta. Kaupunki vastusti vaatimuksia. Se ei katsonut olevansa vastuussa vahingosta, koska se ei ollut myötävaikuttanut vahingon syntymiseen eikä toiminut huolimattomasti.

Tapauksessa arvioitaviksi tulivat asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n mukainen kunnossapitovastuuta ja huolenpitovelvollisuutta koskeva pykälä sekä 24 luvun 2 §:n mukainen vahingonkorvausvastuuta koskeva säädös. Perusteluissaan korkein oikeus päätyi siihen lopputulokseen, että osakkeenomistajalla on kunnossapitovastuu ja huolenpitovelvollisuus huoneistostaan myös sen ollessa luovutettuna vuokralaisen hallintaan.

Vastuun osalta korkein oikeus totesi myös, että, osakkeenomistajan on aiheen siihen ilmaantuessa huolehdittava, ettei vuokralainen vahingoita asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvia kiinteistön osia ja tarvittaessa puututtava epäasianmukaiseen käyttöön. Osakkeenomistaja voi kuitenkin tavallisesti luottaa vuokralaisen toimivan asianmukaisesti, eikä osakkeenomistaja ole vastuussa sellaisesta vuokralaisen aiheuttamasta vahingosta, josta hän ei ole tiennyt eikä voinut tietää tai jota hänen ei ole ollut mahdollista tavanomaisella huolellisella toiminnalla estää.

Osakkaanomistajan vastuu vahingoille, jotka vuokralainen on menettelyllään aiheuttanut yhtiön kunnossapitovastuulla oleville rakenteille edellyttää osakkeenomistajan huolimattomuutta. Osakkeenomistaja ei siis kyseisessä tilanteessa joudu vastuuseen ilman omaa tuottamustaan.

Ratkaisussaan korkein oikeus katsoi, että kaupunki ei ollut huolimattomuudellaan myötävaikuttamalla aiheuttanut kanteen perusteena olevaa vahinkoa eikä kaupunki siten ollut velvollinen korvaamaan asunto-osakeyhtiölle aiheutunutta vahinkoa.