Kiinteistökauppa – oliko salaisen laatuvirheen vuoksi purkuperuste?

Kiinteistökaupan purkaminen edellyttää sitä, että kaupankohteessa on olennainen virhe. Korkein oikeuden tapauksessa KKO:2019:41 käsiteltiin sitä, oliko kiinteistönkaupassa salaisen virheen vuoksi purkuperuste.

Ostajat olivat ostaneet vuonna 2011 myyjiltä 202 500,00 euron kauppahinnalla kiinteistön. Kiinteistöllä oli 1950-luvun lopulla rakennettu asuinrakennus. Ostajat alkoivat kaupanteon jälkeen vuonna 2015 kunnostamaan asuinrakennusta, jolloin he huomasivat, että sen rakenteissa oli kivihiilipikeä eli kreosoottia. Kreosootista haihtui hengitysilmaan terveydelle haitallisia PAH-yhdisteitä.

Löydöksen jälkeen ostajat nostivat myyjiä vastaan kanteen, jossa he vaativat ensisijaisesti kaupanpurkua ja toissijaisesti 50.000,00 euron hinnanalennusta.

Kanteessaan ostajat vetosivat siihen, että kiinteistössä on ollut salainen virhe. Kivihiilipikeä oli löytynyt asuinrakennuksen kellarin sokkelista ja asuinrakennuksen betonilaatasta, josta ostajien mukaan aiheutui välitön vaara asuinterveydelle tai ainakin terveyshaitan mahdollisuus. Kivihiilipiestä haihtuvat terveydelle haitalliset PAH-yhdisteet pääsevät lattiarakenteesta huoneilmaan ilmavirtausten ja ilmavuotojen mukana sekä kaasumaisesti lattiamateriaalin ja sokkelin läpi. Tämän vuoksi kivihiilipiki täytyi poistaa kokonaan. Ostajien mukaan kiinteistöä ostaessaan he olivat voineet lähteä siitä, että kiinteistöllä ollut asuinrakennus oli asuinkelpoinen ja ettei siinä ollut kohtuuttoman kalliita korjaustarpeita.

Myyjät vaativat vastauksessaan kanteen hylkäämistä. Myyjien mukaan rakenteissa olevasta kivihiilipiestä vapautuu haitallisia yhdisteitä sisäilmaan vain, jos rakenteita puretaan. Lisäksi kivihiilipiki oli ollut asuinrakennuksen rakennusaikana yleisesti käytetty rakennusmateriaali, eikä sen käyttö 50-luvulla rakennetussa ja peruskorjaamattomassa rakennuksessa muodostanut laatuvirhettä. Asuinrakennuksessa PAH-yhdisteiden pitoisuuksia ei ollut mitattu ennen kuin neljä vuotta kaupanteon jälkeen rakenteita oli purettu. Kiinteistöllä ei ollut havaittu kivihiilipien hajua ennen purkutöitä. Myyjien mukaan rakennuksesta ei ollut aiheutunut terveyshaittaa kaupantekoaikana.

Korkeimman oikeuden ratkaistavana oli kysymys siitä, oliko kiinteistössä maakaaren 2:17 §:n 5-kohdan mukainen salainen virhe sen johdosta, että kiinteistöllä sijaitsevan asuinrakennuksen rakenteissa oli kivihiiipikeä eli kreosoottia.

Asiassa oli riidatonta, että kivihiilipikeä oli asuinrakennuksen ensimmäisen kerroksen lattiassa ja kellarin seinässä tiilimuurauksen takana. Korkein oikeus kuitenkin katsoi, että rakennuksessa ei ole käytetty kivihiilipikeä rakennusajankohtana tavanomaisesta poikkeavalla tavalla. Tämän seurauksena korkein oikeus arvioi, että kiinteistössä ei ole ollut laatuvirhettä pelkästään sen vuoksi, että sillä olevan rakennuksen rakenteissa on kivihiilipikeä. Tämän jälkeen oli ratkaistava kysymys siitä, haihtuuko rakenteissa olevasta kivihiilipiestä terveydelle haitallisia yhdisteitä huoneilmaan siten, että kiinteistössä on tämän johdosta virhe.

Tapauksessa rakennuksen huoneilmaa ei ollut kaupanteon yhteydessä tai sen jälkeen tutkittu ilmanäytteiden avulla. Asiassa ei ole esitetty muutakaan välitöntä näyttöä siitä, onko huoneilmassa ollut kivihiilipiestä haihtuvia terveydelle haitallisia yhdisteitä. Asiassa oli riidatonta, että kivihiilipielle ominainen haju oli havaittu vasta rakenteita avattaessa. Koska edellä mainittua välitöntä näyttöä ei ollut esitetty, arvio väitetystä yhdisteiden aiheuttamasta terveyshaitasta on sen vuoksi tehtävä yhdisteiden kulkeutumista huoneilmaan koskevien erityisten kokemussääntöjen perusteella.

Ratkaisussa merkittävään asemaan nousi Valviran lausunto, jonka mukaan vanhasta kivihiilipikikerroksesta haihtuu vain hyvin vähän ja hitaasti kaasumaisia yhdisteitä, eikä haitallisia PAH-yhdisteitä juuri kulkeudu huoneilmaan, jos kivihiilipikikerroksen päällä on muita tiiviitä materiaalikerroksia. Valviran esittämää kokemussääntöä tukee myös myyjien todisteena esittämä Helsingin hovioikeuden tuomio, jossa on edellä todetuin tavoin päädytty siihen, ettei omakotitalon rakenteissa olleesta kreosootista ollut ennen rakenteiden avaamista haihtunut sisäilmaan PAH-yhdisteitä enää yli 50-vuotta rakentamisen jälkeen.

Valviran lausunnon perusteella korkein oikeus katsoi selvitetyksi, että vanhan rakennuksen rakenteissa rakentamisaikana tavanomaisesti käytetystä kivihiilipiestä ei usean vuosikymmenen jälkeen yleensä haihdu huoneilmaan PAH-yhdisteitä ainakaan terveydelle haitallisessa määrin, ellei rakennuksen rakenteita ole avattu.

Tapauksessa esitettyjen analyysiraporttien mukaan asuinrakennuksen rakenteissa käytetty kivihiilipiki on sisältänyt PAH-yhdisteitä suurina pitoisuuksina ja PAH-yhdisteiden kokonaispitoisuudet näytteissä ovat ylittäneet moninkertaisesti ongelmajätteen raja-arvon. Korkein oikeus on Valviran lausuntoon perustuen todennut, ettei materiaalinäytteiden pitoisuuksista kuitenkaan voida tehdä luotettavia päätelmiä PAH-yhdisteiden kulkeutumisesta huoneilmaan eikä siten rakenteissa olevan kivihiilipien haitallisuudesta rakennuksessa asuvien terveydelle. Tapauksessa ei ole tullut ilmi muutakaan, jonka perusteella voitaisiin päätellä, ettei edellä terveydelle haitallisten yhdisteiden kulkeutumisesta huoneilmaan yleisesti lausuttu pitäisi paikkaansa myös tapauksessa kyseessä olleen asuinrakennuksen osalta.

Ostajien kanne kiinteistön kaupan purkamisesta on perustunut siihen väitteeseen, että asuinrakennuksen rakenteissa olevasta kivihiilipiestä oli haihtunut asuinhuoneisiin terveydelle haitallisia PAH-yhdisteitä ja kanteessa oli lähdetty siitä, että kivihiilipiki pitää terveyshaittojen ehkäisemiseksi poistaa rakenteista.

Käsillä olevassa tapauksessa korkein oikeus katsoi jääneen näyttämättä, että rakenteissa olevasta kivihiilipiestä olisi haihtunut huoneilmaan sanottuja yhdisteitä ainakaan terveydelle haitallisessa määrin ennen rakenteiden avaamista ja että kivihiilipiki olisi pitänyt sen vuoksi poistaa. Asiassa ei siten ole näytetty, että kiinteistössä olisi ollut kanteessa väitetty laatuvirhe. Korkein oikeus kumosi hovioikeuden tuomion ja hylkäsi kanteen.

Huomaa ratkaisusta ainakin nämä 4 kohtaa:

1. Kiinteistökaupan purkaminen edellyttää olennaista virhettä
2. Tapauksessa huoneilmaa ei ollut tutkittu ennen rakenteiden avaamista.
3. Pelkästään materiaalinäytteiden pitoisuuksista ei voitu tehdä luotettavia päätelmiä PAH-yhdisteiden kulkeutumisesta huoneilmaan.
4. Valviran lausunnon mukaan kivihiilipiestä ei usean vuosikymmenen jälkeen yleensä haihdu huoneilmaan PAH-yhdisteitä ainakaan terveydelle haitallisessa määrin, ellei rakennuksen rakenteita ole avattu.
5. Tapauksessa ostajat eivät kyenneet näyttämään sitä, että rakenteissa olevasta kivihiilipiestä olisi haihtunut huoneilmaan yhdisteitä terveydelle haitallisessa määrin ennen rakenteiden avaamista ja, että kivihiilipiki sen vuoksi olisi pitänyt poistaa.