Asianajotoimisto Kalle Pyrhönen
  • Etusivu
  • Asiantuntijamme
  • Palvelut
    • KIINTEISTÖKAUPPARIITA
    • ASUNTOKAUPPARIITA
    • PERHEOIKEUS
      • AVIOLIITTO
      • AVOLIITTO
      • PERINTÖ JA LAHJA
    • SOPIMUKSET
    • VAHINGONKORVAUS
    • PERINTÄ
    • OIKEUDENKÄYNTI JA RIIDANRATKAISU
  • Toimeksiantojamme
  • Blogi
  • Yhteystiedot
  • Tietosuoja
asianajotoimisto oulu (24)

Kiinteistökauppa – oliko salaisen laatuvirheen vuoksi purkuperuste?

Kiinteistökaupan purkaminen edellyttää sitä, että kaupankohteessa on olennainen virhe. Korkein oikeuden tapauksessa KKO:2019:41 käsiteltiin sitä, oliko kiinteistönkaupassa salaisen virheen vuoksi purkuperuste.

Ostajat olivat ostaneet vuonna 2011 myyjiltä 202 500,00 euron kauppahinnalla kiinteistön. Kiinteistöllä oli 1950-luvun lopulla rakennettu asuinrakennus. Ostajat alkoivat kaupanteon jälkeen vuonna 2015 kunnostamaan asuinrakennusta, jolloin he huomasivat, että sen rakenteissa oli kivihiilipikeä eli kreosoottia. Kreosootista haihtui hengitysilmaan terveydelle haitallisia PAH-yhdisteitä.

Löydöksen jälkeen ostajat nostivat myyjiä vastaan kanteen, jossa he vaativat ensisijaisesti kaupanpurkua ja toissijaisesti 50.000,00 euron hinnanalennusta.

Kanteessaan ostajat vetosivat siihen, että kiinteistössä on ollut salainen virhe. Kivihiilipikeä oli löytynyt asuinrakennuksen kellarin sokkelista ja asuinrakennuksen betonilaatasta, josta ostajien mukaan aiheutui välitön vaara asuinterveydelle tai ainakin terveyshaitan mahdollisuus. Kivihiilipiestä haihtuvat terveydelle haitalliset PAH-yhdisteet pääsevät lattiarakenteesta huoneilmaan ilmavirtausten ja ilmavuotojen mukana sekä kaasumaisesti lattiamateriaalin ja sokkelin läpi. Tämän vuoksi kivihiilipiki täytyi poistaa kokonaan. Ostajien mukaan kiinteistöä ostaessaan he olivat voineet lähteä siitä, että kiinteistöllä ollut asuinrakennus oli asuinkelpoinen ja ettei siinä ollut kohtuuttoman kalliita korjaustarpeita.

Myyjät vaativat vastauksessaan kanteen hylkäämistä. Myyjien mukaan rakenteissa olevasta kivihiilipiestä vapautuu haitallisia yhdisteitä sisäilmaan vain, jos rakenteita puretaan. Lisäksi kivihiilipiki oli ollut asuinrakennuksen rakennusaikana yleisesti käytetty rakennusmateriaali, eikä sen käyttö 50-luvulla rakennetussa ja peruskorjaamattomassa rakennuksessa muodostanut laatuvirhettä. Asuinrakennuksessa PAH-yhdisteiden pitoisuuksia ei ollut mitattu ennen kuin neljä vuotta kaupanteon jälkeen rakenteita oli purettu. Kiinteistöllä ei ollut havaittu kivihiilipien hajua ennen purkutöitä. Myyjien mukaan rakennuksesta ei ollut aiheutunut terveyshaittaa kaupantekoaikana.

Korkeimman oikeuden ratkaistavana oli kysymys siitä, oliko kiinteistössä maakaaren 2:17 §:n 5-kohdan mukainen salainen virhe sen johdosta, että kiinteistöllä sijaitsevan asuinrakennuksen rakenteissa oli kivihiiipikeä eli kreosoottia.

Asiassa oli riidatonta, että kivihiilipikeä oli asuinrakennuksen ensimmäisen kerroksen lattiassa ja kellarin seinässä tiilimuurauksen takana. Korkein oikeus kuitenkin katsoi, että rakennuksessa ei ole käytetty kivihiilipikeä rakennusajankohtana tavanomaisesta poikkeavalla tavalla. Tämän seurauksena korkein oikeus arvioi, että kiinteistössä ei ole ollut laatuvirhettä pelkästään sen vuoksi, että sillä olevan rakennuksen rakenteissa on kivihiilipikeä. Tämän jälkeen oli ratkaistava kysymys siitä, haihtuuko rakenteissa olevasta kivihiilipiestä terveydelle haitallisia yhdisteitä huoneilmaan siten, että kiinteistössä on tämän johdosta virhe.

Tapauksessa rakennuksen huoneilmaa ei ollut kaupanteon yhteydessä tai sen jälkeen tutkittu ilmanäytteiden avulla. Asiassa ei ole esitetty muutakaan välitöntä näyttöä siitä, onko huoneilmassa ollut kivihiilipiestä haihtuvia terveydelle haitallisia yhdisteitä. Asiassa oli riidatonta, että kivihiilipielle ominainen haju oli havaittu vasta rakenteita avattaessa. Koska edellä mainittua välitöntä näyttöä ei ollut esitetty, arvio väitetystä yhdisteiden aiheuttamasta terveyshaitasta on sen vuoksi tehtävä yhdisteiden kulkeutumista huoneilmaan koskevien erityisten kokemussääntöjen perusteella.

Ratkaisussa merkittävään asemaan nousi Valviran lausunto, jonka mukaan vanhasta kivihiilipikikerroksesta haihtuu vain hyvin vähän ja hitaasti kaasumaisia yhdisteitä, eikä haitallisia PAH-yhdisteitä juuri kulkeudu huoneilmaan, jos kivihiilipikikerroksen päällä on muita tiiviitä materiaalikerroksia. Valviran esittämää kokemussääntöä tukee myös myyjien todisteena esittämä Helsingin hovioikeuden tuomio, jossa on edellä todetuin tavoin päädytty siihen, ettei omakotitalon rakenteissa olleesta kreosootista ollut ennen rakenteiden avaamista haihtunut sisäilmaan PAH-yhdisteitä enää yli 50-vuotta rakentamisen jälkeen.

Valviran lausunnon perusteella korkein oikeus katsoi selvitetyksi, että vanhan rakennuksen rakenteissa rakentamisaikana tavanomaisesti käytetystä kivihiilipiestä ei usean vuosikymmenen jälkeen yleensä haihdu huoneilmaan PAH-yhdisteitä ainakaan terveydelle haitallisessa määrin, ellei rakennuksen rakenteita ole avattu.

Tapauksessa esitettyjen analyysiraporttien mukaan asuinrakennuksen rakenteissa käytetty kivihiilipiki on sisältänyt PAH-yhdisteitä suurina pitoisuuksina ja PAH-yhdisteiden kokonaispitoisuudet näytteissä ovat ylittäneet moninkertaisesti ongelmajätteen raja-arvon. Korkein oikeus on Valviran lausuntoon perustuen todennut, ettei materiaalinäytteiden pitoisuuksista kuitenkaan voida tehdä luotettavia päätelmiä PAH-yhdisteiden kulkeutumisesta huoneilmaan eikä siten rakenteissa olevan kivihiilipien haitallisuudesta rakennuksessa asuvien terveydelle. Tapauksessa ei ole tullut ilmi muutakaan, jonka perusteella voitaisiin päätellä, ettei edellä terveydelle haitallisten yhdisteiden kulkeutumisesta huoneilmaan yleisesti lausuttu pitäisi paikkaansa myös tapauksessa kyseessä olleen asuinrakennuksen osalta.

Ostajien kanne kiinteistön kaupan purkamisesta on perustunut siihen väitteeseen, että asuinrakennuksen rakenteissa olevasta kivihiilipiestä oli haihtunut asuinhuoneisiin terveydelle haitallisia PAH-yhdisteitä ja kanteessa oli lähdetty siitä, että kivihiilipiki pitää terveyshaittojen ehkäisemiseksi poistaa rakenteista.

Käsillä olevassa tapauksessa korkein oikeus katsoi jääneen näyttämättä, että rakenteissa olevasta kivihiilipiestä olisi haihtunut huoneilmaan sanottuja yhdisteitä ainakaan terveydelle haitallisessa määrin ennen rakenteiden avaamista ja että kivihiilipiki olisi pitänyt sen vuoksi poistaa. Asiassa ei siten ole näytetty, että kiinteistössä olisi ollut kanteessa väitetty laatuvirhe. Korkein oikeus kumosi hovioikeuden tuomion ja hylkäsi kanteen.

Huomaa ratkaisusta ainakin nämä 4 kohtaa:
  1. Kiinteistökaupan purkaminen edellyttää olennaista virhettä
  2. Tapauksessa huoneilmaa ei ollut tutkittu ennen rakenteiden avaamista.
  3. Pelkästään materiaalinäytteiden pitoisuuksista ei voitu tehdä luotettavia päätelmiä PAH-yhdisteiden kulkeutumisesta huoneilmaan.
  4. Valviran lausunnon mukaan kivihiilipiestä ei usean vuosikymmenen jälkeen yleensä haihdu huoneilmaan PAH-yhdisteitä ainakaan terveydelle haitallisessa määrin, ellei rakennuksen rakenteita ole avattu.
  5. Tapauksessa ostajat eivät kyenneet näyttämään sitä, että rakenteissa olevasta kivihiilipiestä olisi haihtunut huoneilmaan yhdisteitä terveydelle haitallisessa määrin ennen rakenteiden avaamista ja, että kivihiilipiki sen vuoksi olisi pitänyt poistaa.

Related Posts

asianajotoimisto oulu

Kaikki, Perintä/

Yrittäjä – Ennen perintätoimien aloittamista, huomioi nämä 4 asiaa!

  Perintätoimien aloittamisessa ei kannata aikailla. Perintätoimet aloitetaan tavallisesti velalliselle lähetettävällä kirjallisella maksumuistutuksella, mutta mitä kaikkea perintätoimia aloitettaessa on hyvä tietää? Minkä laatuisesta saatavasta on kyse Onko velkojan ja velallisen välillä muita oikeussuhteita, jotka tulisi ottaa huomioon ennen perintätoimien aloittamista? Jos kyseessä on yksittäinen lasku, jonka asiakas on jättänyt maksamatta, on perintätoimia aloitettaessa tilanne varsin […]

19

Kaikki, Sopimus/

Sopimus – Miten se syntyy ja mikä on kohtuullinen irtisanomisaika?

  Sopimus syntyy, kun tarjoukseen annetaan hyväksyvä vastaus. Ennen sopimusta on voitu käydä neuvotteluita sopimuksen sisällöstä ja sopimusneuvotteluiden aikana on voitu esittää useampikin sopimusehdotus puolin ja toisin. Sopimus voidaan tehdä kirjallisesti, mutta myös suullisesti tehty sopimus on yhtä pätevä. Kirjallisesti laadittujen sopimusten ollessa kysymyksessä sopimuksen olemassaolon todistaminen on varsin yksinkertaista, mutta kaikissa tilanteissa kirjallista sopimusta […]

5

Kaikki, Perhe- ja perintöoikeus/

Testamentti – Miten se peruutetaan?

  Testamentilla eli viimeisen tahdon ilmaisulla testamentin laatija määrää omaisuutensa periytymisestä kuolemansa jälkeen. Testamentin tekemiseen on olemassa monta hyvää syytä, joita on käsitelty aiemmassa kirjoituksessamme: https://www.kallepyrhonen.fi/viisi-hyvaa-syyta-laatia-testamentti/. Testamentin peruuttaminen tulee kuitenkin myös usein ajankohtaiseksi olosuhteiden muuttuessa. Tämä voi johtua esimerkiksi testamentin laatijan omaisuuden muutoksesta tai vaikka testamenttaajan halusta jakaa omaisuuttaan eri tavalla taikka eri perillisten kesken. […]

asianajotoimisto oulu

Kaikki, Kiinteistöt/

Pakkorasite – Milloin sellainen voidaan perustaa kiinteistölle?

  Lain mukaan kiinteistön hyväksi voidaan perustaa rasiteoikeus toisen rekisteriyksikön alueelle lähtökohtaisesti vain osapuolten siitä sopiessa. Tietyissä lain määrittelemissä tilanteissa rasite voidaan kuitenkin perustaa ilman rasitetun rekisteriyksikön omistajan suostumusta eli niin kutsuttuna pakkorasitteena. Korkein oikeus on tapauksessa KKO 2019:24 ratkaissut, että oliko tontin B omistajalla oikeus perustaa tällainen pakkorasite tontin A alueelle ja oliko A:lla […]

6

Kaikki, Kiinteistökauppa, Vahingonkorvaus/

Määräaikojen merkitys – Milloin vahingonkorvausta tulee vaatia ja kiinteistön kaupan virheeseen vedota?

  Kaikissa nykyaikaisissa oikeusjärjestelmissä siviilioikeudellisille vaatimuksille asetetaan ajallisia rajoituksia. Määräaikojen pituudesta ja niiden alkamisajankohdan määräytymisestä säädetään lukuisissa eri säännöksissä. Vaatimuksen vanhentumisajan noudattamatta jättäminen luetaan laiminlyöjän vahingoksi, mikä johtaa yleensä oikeudenmenetykseen. Esimerkiksi lain pääsäännön mukaan velallisen velvollisuus suorittaa velka lakkaa, kun velka vanhentuu. Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2018:11 arvioinut tapausta, jossa oli kyse vahingonkorvausvelan vanhentumisesta […]

7

Kaikki/

Mitä uusi työaikalaki tuo mukanaan – tiesitkö nämä 4 asiaa uudesta työaikalaista?

  Soveltamisala Uuden työaikalain soveltamisala on hieman aikaisempaa laajempi. Pelkästään työn tekeminen kiinteän työpaikan ulkopuolella ei jatkossa rajaa työtä työaikalain soveltamisalan ulkopuolelle. Jos työnantaja ei voi työhön liittyvien erityispiirteiden vuoksi valvoa työhön käytettävän ajan järjestelyjä, työ jää työaikalain soveltamisalan ulkopuolelle vain, mikäli työntekijällä on tosiasiallinen työaika-autonomia. Uudessa poikkeussäännöksessä keskeisessä asemassa on työaika-autonomia. Työaika-autonomia tarkoittaa sitä, […]

8

Asunto-osakeyhtiö, Kaikki, Kiinteistöt/

Kiinteistöosakeyhtiön yhtiöjärjestys – merkitys huoneiston ottamisessa yhtiön hallintaan?

  Kiinteistöosakeyhtiöillä on mahdollisuus puuttua merkittävällä tavalla osakkeenomistajan oikeussuojaan ottamalla haltuun osakkaan osakehuoneisto. Huoneiston ottaminen haltuun on kuitenkin mahdollista, vain mikäli osakkeenomistaja laiminlyö merkittävällä tavalla hänelle esimerkiksi yhtiöjärjestyksessä asetettuja velvollisuuksia. Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2019:38 arvioinut sitä, oliko kiinteistöosakeyhtiöllä tapauksessa oikeus ottaa osakehuoneistot haltuun niiden osakkeet omistavalta yhdistykseltä. Ennen tapauksen käsittelyä on kuitenkin tarpeen […]

15

Kaikki/

Mitä uusi työaikalaki tuo mukanaan – muuttuuko liukuva työaika uudessa työaikalaissa?

  Uudella työaikalailla on tarkoitus mahdollistaa liukuvan työajan entistä joustavampi käyttö, vaikka liukuvaa työaikaa koskeva sääntely vastaa uudessa työaikalaissa pääpiirteittäin voimassaolevaa sääntelyä. Liukuvaa työaikaa voidaan soveltaa erityisesti työtehtävissä, joissa työntekijän läsnäolo työpaikalla ei ole välttämätöntä koko työpäivän ajan. Liukuva työaika mahdollistaa sen, että työntekijä voi päättää ennalta sovituissa rajoissa päivittäisen työaikansa tarkan alkamis- ja päättymishetken, […]

asianajotoimisto oulu

Kaikki, Perhe- ja perintöoikeus/

Avoliittolain mukainen hyvitys – mitä sen saaminen vaatii?

  A ja B ovat olleet avoliitossa vuodesta 1989, kunnes avoliitto päättyi eroon toukokuussa 2012. A vaati avoliittolain mukaista hyvitystä B:ltä yhteensä noin 2,4 miljoonaa euroa. A perusteli hyvitystä työpanoksellaan yhteisen kodin hoidossa ja B:n yksin omistamassa yrityksessä. Miten asiaan vaikutti se, että A ja B olivat parisuhteensa välirikon johdosta asuneet erillään vuosien 2007 ja […]

asianajotoimisto oulu

Kaikki, Vuokrasopimus/

Asuinhuoneiston vuokraoikeus – Mitä tapahtuu vuokralaiselle, kun vuokranantaja vaihtuu?

  Vuokralaisen sekä vuokranantajan on hyvä tietää, mitä voimassaolevalle asuinhuoneiston vuokrasopimukselle tapahtuu, kun vuokrahuoneiston omistaja vaihtuu. Huoneenvuokrasuhteissa on sekä asuin- että liikehuoneistojen osalta luovuttu vanhasta ”kauppa rikkoo vuokran” -periaatteesta, jonka mukaan vuokrasuhde päättyy, jos uusi omistaja ei halua vuokrasuhdetta jatkaa. Nykyään laki suojaa vuokralaista niin, että hän saa suurimmassa osassa omistajanvaihdoksia pitää vuokrahuoneiston hallinnassaan. Vuokranantajan […]

Asianajotoimisto Kalle Pyrhönen Oy on oululainen asianajotoimisto, jonka erityisosaamista ovat asunto- ja kiinteistökauppariidat, rakentamis- ja urakkasopimusriidat, sopimus- ja vahingonkorvausoikeus sekä perhe- ja perintöoikeus.

www.kallepyrhonen.fi

Viimeisimmät artikkelit

  • Tiedote!
    24/03/2020
  • Voiko työnantaja joutua vastuuseen työntekijän aiheuttamasta vahingosta?
    27/02/2020
  • Miten vältät asuntokaupan riitaisuudet – lue vinkit!
    18/02/2020
  • Kiinteistökauppa – oliko salaisen laatuvirheen vuoksi purkuperuste?
    16/01/2020
  • Yrittäjä – Ennen perintätoimien aloittamista, huomioi nämä 4 asiaa!
    19/12/2019

Kategoriat

  • Rakennusurakka
  • Ajankohtaista
  • Perintä
  • Asuntokauppa
  • Kiinteistöt
  • Vahingonkorvaus
  • Vuokrasopimus
  • Sopimus
  • Asunto-osakeyhtiö
  • Kiinteistökauppa
  • Perhe- ja perintöoikeus
  • Kaikki

Löydät meidät Facebookista

Asianajotoimisto Kalle Pyrhönen Oy

WhatsApp

044 563 1558

Matkapuhelin

044 563 1558

Soita meille

010 501 5990

Käyntiosoite

HALLITUSKATU 13-17 G 71 90100 OULU (UUSIKADUN PUOLELTA)

© Asianajotoimisto Kalle Pyrhönen 2021
Powered by WordPress • Themify WordPress Themes
Sivustollamme on käytössä evästeet. Painamalla hyväksy, hyväksyt kaikkien evästeiden käytön.
Evästeiden asetuksetHYVÄKSY
Privacy & Cookies Policy

EVÄSTEASETUKSET

Katso tietosuojalausekkeemme TÄÄLTÄ

Välttämätön
Aina käytössä

Tarvittavat evästeet ovat essentiaaleja verkkosivuston toiminnan takaamiseksi. Tämä kategoria sisältää evästeitä, jotka varmistavat perustoiminnallisuuden sivulla ja pitävät sen turvallisena. Nämä evästeet eivät tallenna henkilökohtaisia tietoja. Kun otat meihin yhteyttä, niin lomakkeeseen täytetyt tiedot tallentuvat järjestelmäämme.

Ei-välttämätön

Tämä sisältää kaikki evästeet, jotka eivät vaikuta niinkään sivuston toimintaan, vaan niiden avulla kerätään tietoa kävijästä analyyttisiin/mainonnallisiin tarkoituksiin. Mikäli et hyväksy näiden evästeiden käyttöä, emme pysty tarjoamaan sinulle mielenkiintoista sisältöä eri digikanavissa. Tämän hyväksynnän kerääminen kävijältä on pakollista, ennen kuin evästeitä voidaan käyttää.