Korkeimman oikeuden ratkaisu KKO:2018:38 käsitteli kysymystä siitä, oliko oikeus vaatia kiinteistön kaupan purkamista vanhentunut. Ostaja oli pannut kaupan purkamista koskevan kanteen vireille yli neljä vuotta sen jälkeen, kun oli ollut edellisen kerran yhteydessä myyjiin kiinteistössä olleiden virheiden vuoksi. Oliko yli neljän vuoden passiivisuus reklamoinnin jälkeen johtanut siihen, että ostaja oli menettänyt oikeuden vaatia kiinteistön kaupan purkamista?

A oli 30.10.2009 solmitulla kaupalla ostanut tapauksessa kyseessä olleen kiinteistön rakennuksineen jakamattoman kuolinpesän osakkailta B:ltä ja C:ltä. Kaupan jälkeen A oli havainnut kiinteistöllä olleessa rakennuksessa laajoja kosteus- ja homevaurioita, joiden johdosta A oli vauriot havaittuaan ilmoittanut niistä B:lle. A oli 23.5.2010 vaatinut kirjallisesti kaupan purkua, jonka jälkeen A ja B olivat viimeksi olleet yhteydessä toisiinsa riidan johdosta kesällä 2010 pääsemättä kuitenkaan yhteisymmärrykseen.

Yli neljä vuotta myöhemmin, 12.9.2014, A oli pannut vireille kanteen, jossa hän on ensisijaisesti vaatinut kaupan purkamista. Tämän seurauksena myyjätahot B ja C ovat vastustaneet kannetta muun muassa sillä perusteella, että A oli menettänyt oikeuden vaatia kaupan purkamista, koska A ei ollut palannut asiaan eikä nostanut kannetta kohtuullisessa ajassa reklamaationsa jälkeen.

B ja C katsoivat, että ainakin A:n vaatimus oli vanhentunut velan vanhentumisesta annetun lain (jäljempänä vanhentumislaki) perusteella vanhentunut kolmessa vuodessa vaatimuksen esittämisestä. A:n näkökulmasta puolestaan hän ei ollut menettänyt oikeuttaan, koska hän katsoi ilmoittaneensa virheestä maakaaressa säädetyn mukaisesti ja panneensa vireille kanteen kaupan purkamiseksi maakaaressa säädetyn kymmenen vuoden aikarajan kuluessa kiinteistön hallinnan luovuttamisesta.

Korkein oikeus katsoi ratkaisussaan, ettei vanhentumislaki soveltunut tapaukseen. Tavoitteena oleva oikeustilan selvyys edellytti tulkitsemaan vanhentumislain 2:1 §:ää siten, että erityissäännökset, kuten tapauksessa sovellettavat maakaaren erityiset vanhentumis- ja kanneajat, syrjäyttävät vanhentumislain mukaiset vanhentumisajat. Tämä silloin, jos ei nimenomaisesti ole toisin säädetty. A:n vaatimus ei ollut vanhentunut vanhentumislain nojalla, joten ratkaistavana oli vielä kysymys siitä, oliko A muuten passiivisuutensa perusteella menettänyt oikeuden vaatia kaupan purkamista?

Ratkaisussaan korkein oikeus on katsonut, että kiinteistön virheestä ja purkuvaatimuksesta ilmoittanut ostaja voi passiivisuutensa seurauksena menettää oikeutensa vaatia kaupan purkamista jo ennen maakaaressa säädetyn kymmenen vuoden kanneajan umpeutumista.

 

Korkeimman oikeuden mukaan arvioitaessa passiivisuuden vaikutusta yksittäisessä tapauksessa, on otettava huomioon erityisesti ostajan passiivisuuden kesto. Lisäksi se, kuinka haitallista passiivisuus on kyseisen tapauksen olosuhteissa ollut asian selvittämisen ja myyjän aseman kannalta. Korkein oikeus antaa arvioinnissa merkitystä myös sille, ovatko passiivisuudesta aiheutuvat haitat olleet ostajan ennakoitavissa siten, että hänen voidaan edellyttää ottaneen ne huomioon päättäessään menettelystä asiassa, ja onko ostajan passiivisuudelle ollut hyväksyttäviä syitä.

Käsiteltävänä olleessa tapauksessa korkein oikeus katsoi, että A oli menettänyt oikeutensa vaatia kiinteistön kaupan purkamista. A:n olisi tullut ymmärtää, että tapauksen olosuhteissa myyjille voi ostajan pitkän passiivisuuden seurauksena syntyä käsitys, ettei ostajan tarkoituksena ole enää pysyä esittämässään purkuvaatimuksessa. Lisäksi asian selvittäminen vaikeutuu ja rakennuksen kunto huononee ajan kulumisen myötä, joten myyjien vastuun arviointi oli vaikeutunut tapauksessa merkittävästi ja rakennuksen kunnon huononemisen  vuoksi kaupan purkaminen olisi B:lle ja C:lle haitallisempi seuraamus, kuin siinä tapauksessa, että purkaminen olisi tehty pian virheiden havaitsemisen jälkeen.

Kiinteistökauppaan liittyvissä ongelmissa syytä yleisesti muistaa:
  1. Kannattaa kääntyä asiantuntevan asianajajan puoleen jo pelkästään asiaan liittyvän suuren taloudellisen intressin vuoksi.
  2. Kiinteistökauppariidoissa tarvitaan usein myös kokenutta rakennusalan ammattilaista.
  3. Virheestä on reklamoitava vastapuolta.
  4. Reklamaatio on tehtävä kohtuullisessa ajassa, ja viimeistään viiden vuoden kuluttua hallinnan luovuttamisesta.
  5. Kiinteistön virheen mahdolliset seuraamukset ovat hinnanalennus tai kaupan purku, ja mahdollisesti vahingonkorvaus.
  6. Asian viivyttäminen saattaa aiheuttaa oikeuden menetyksen.