Kuka maksaa rikkoutuneen WC-pöntön uusimisen? Kenen vastuulla on rakennukseen ilmestyneiden muurahaisten hävittäminen? Miten tulee toimia, kun osakas haluaa lasittaa huoneistonsa parvekkeen?

Vastaavanlaisia kysymyksiä tulee usein esille taloyhtiössä. Nämä asiat tulevat etenkin ajankohtaisiksi, kun asunnossa tai taloyhtiössä tehdään remontteja, taikka silloin, kun jonkinlainen vahinko on jo sattunut. Taloyhtiön ja osakkeenomistajan olisikin syytä perehtyä vastuunjakokysymyksiin ennen erilaisiin kunnossapito ja muutostöihin ryhtymistä.

Laki määrää varsin selkeästi kunnossapitovastuun jakautumisesta taloyhtiön ja osakkeenomistajan välillä. Lähtökohtaisesti taloyhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin kunnossapitovastuu ei kuulu osakkaalle. Taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä vastuiden jakaantumisista voi määrätä vielä tarkemmin tai laista eroavalla tavalla.

Taloyhtiö vastaa kunnossapidosta lain mukaan, kun kyseessä on:
  • Osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet
  • Lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät, pois lukien huoneistojen altaat
  • Rakennuksen ulkopinta myös osakehuoneiston parvekkeen kohdalla
  • Osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen osan vian tai sen korjaamisen vuoksi
  • Sellainen osakkaan teettämä asennus, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa laissa säädetyllä tavalla.
Osakkeenomistaja vastaa kunnossapidosta lain mukaan, kun kyseessä on:
  • Osakehuoneiston sisäosat esimerkiksi huoneiston sisätilojen laitteet ja varusteet, pintamateriaalit, kaapistot ja kalusteet myös rakenteisiin kiinnitettyinä
  • Huolimattomuudesta tai tahallisuudesta aiheutunut vahinko taloyhtiön vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan.

Osakkeenomistaja ei ole vastuussa osakehuoneiston yhtiön vastuulla olevien tilojen tavanomaisesta kulumisesta, kun se aiheutuu tilojen käyttötarkoituksen mukaisesta käyttämisestä.

Asunto-osakeyhtiö sekä osakkeenomistaja voivat kumpikin tietyin laissa säädetyin edellytyksin teettää kunnossapitotyön toisen kustannuksella. Taloyhtiö voi teettää osakkaan vastuulla olevan kunnossapitotyön osakehuoneistossa, jos osakas laiminlyö lain tai yhtiöjärjestyksen mukaista kunnossapitovelvollisuuttaan ja laiminlyönnistä voi aiheutua haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle.

Osakas voi teettää osakehuoneistossa yhtiön vastuulla olevan kiireellisen kunnossapitotyön, joka on tarpeen lisävahingon välttämiseksi. Osakas voi myös teettää huoneistossa yhtiön vastuulla olevan kunnossapitotyön, mikäli työn tekemättä jättämisestä aiheutuu osakkaalle vähäistä suurempaa haittaa ja jonka suhteen yhtiölle tehdystä kirjallisesta huomautuksesta huolimatta taloyhtiö ei ole viivytyksettä ryhtynyt tarvittaviin toimiin.

Osakas voi teettää yhtiön vastuulla olevan kunnossapitotyön myös yhtiön tiloissa, jos kunnossapitovelvollisuuden laiminlyönti rajoittaa olennaisesti osakkaan osakehuoneiston käyttöä ja yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan ryhtynyt asiassa viivytyksettä riittäviin toimiin.

Osakkeenomistajalla on lain mukaan oikeus tehdä omalla kustannuksellaan muutoksia osakehuoneistossaan. Näiden muutosten tulee olla taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä määrätyn osakehuoneiston käyttötarkoituksen mukaisia.

Osakkeenomistajan on tärkeä tietää muutostöihin ryhtyessä ainakin seuraavat seikat:
  • Osakkaan tulee huolehtia muutostyön suorittamisesta hyvän rakennustavan mukaisesti
  • Osakkaan tulee ilmoittaa taloyhtiön hallitukselle tai isännöitsijälle kirjallisesti etukäteen muutostyöstä, joka voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka tällaisen osan käyttämiseen
  • Taloyhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi antaa tehtävälle muutostyölle ehtoja tai kieltää muutostyön, mikäli siitä aiheutuu rakennuksen vahingoittumista tai muuta haittaa
  • Taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä voidaan asettaa ehtoja ja kieltoja mahdollisien tulevien muutostöiden varalle
  • Osakas ei saa aloittaa muutostyötä ennen kuin yhtiölle tai toiselle osakkaalle on annettu kohtuullinen aika käsitellä muutostyöilmoitus
  • Osakas voi tehdä omalla kustannuksellaan muutostyön yhtiön hallinnassa oleviin tiloihin vain yhtiön suostumuksella taloyhtiön hallitukselle toimitettavaan kirjalliseen hakemukseen.