Vuokralaisen sekä vuokranantajan on hyvä tietää, mitä voimassaolevalle asuinhuoneiston vuokrasopimukselle tapahtuu, kun vuokrahuoneiston omistaja vaihtuu.

Huoneenvuokrasuhteissa on sekä asuin- että liikehuoneistojen osalta luovuttu vanhasta ”kauppa rikkoo vuokran” -periaatteesta, jonka mukaan vuokrasuhde päättyy, jos uusi omistaja ei halua vuokrasuhdetta jatkaa.

Nykyään laki suojaa vuokralaista niin, että hän saa suurimmassa osassa omistajanvaihdoksia pitää vuokrahuoneiston hallinnassaan.

Vuokranantajan on lain mukaan viivytyksettä ilmoitettava vuokralaiselle siitä, kun vuokranantajan oikeus hallita vuokrahuoneistoa päättyy. Tällä on merkitystä käytännössä esimerkiksi jo sen vuoksi, että vuokralainen tietää kenelle vuokraa tulee maksaa.

Lain mukaan asuinhuoneiston vuokrassa on pääsääntönä, että vuokrasopimus sitoo uutta omistajaa, kun vuokranantaja on luovuttanut vuokrahuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet tai rakennuksen uudelle omistajalle vapaaehtoisesti. Pääsääntö on voimassa myös silloin, kun omistusoikeus siirtyy avio-oikeuden, testamentin tai perintöosan nojalla taikka yhteisomistussuhteen purkamisen vuoksi.

Jotta vuokrasopimus sitoisi edellä mainitulla tavalla vuokrakohteen saanutta uutta omistajaa, laki vaatii lisäksi, että:

1. vuokralainen on ennen luovutusta tai saantoa ottanut huoneiston hallintaansa, tai

2. luovutussopimukseen on otettu määräys vuokrasopimuksen pysyvyydestä, tai

3. vuokraoikeuden pysyvyyden vakuudeksi on vahvistettu kiinnitys

Lain mukaan muissa kuin edellä mainituissa tapauksissa vuokrasopimus voidaan päättää luovutushetkellä. Vuokrasopimus pysyy lain mukaan voimassa, jollei uusi omistaja pura sopimusta kuukauden kuluessa saannostaan tai siitä myöhemmästä ajankohdasta, jolloin tämä sai tiedon vuokrasopimuksesta. Lainkohta antaa omistajalle mahdollisuuden irtaantua vuokrasopimuksesta, jonka olemassaolosta hän ei ole ollut tietoinen.

Vuokralaisella on kuitenkin oikeus saada korvausta vuokrasuhteen päättymisestä aiheutuneesta vahingosta, ellei vuokralainen ole vuokrasopimusta tai sen lisäystä tai sen muutosta tehdessään ollut tietoinen tai olisi pitänytkään tietää vuokrasuhteen päättymisperusteesta. Vahingonkorvausvastuussa on se vuokranantaja, joka oli vuokralaiseen nähden vastuussa vuokrasuhteen pysyvyydestä vuokrasuhteen päättymisperusteen syntyessä.

Kun vuokrasopimus sitoo uutta omistajaa niin vuokrasopimuksen voi irtisanoa noudattamalla lain määrittelemiä irtisanomisaikoja. Vähintään vuoden yhtäjaksoisesti vuokrahuoneistossa asuneella vuokralaisella irtisanomisaika on 6 kuukautta ja alle vuoden asuneella 3 kuukautta, kun vuokranantaja irtisanoo vuokrasopimuksen. Vuokralaisen irtisanomisaika on 1 kuukausi.

Tärkeintä tietää vuokranantajan vaihtumisesta:

1. Vuokranantajan ilmoitettava uudesta vuokranantajasta vuokralaiselle

2. Vapaaehtoisen luovutuksen, kuten kiinteistön kaupan, seurauksena vuokrasopimus lähtökohtaisesti sitoo uutta omistajaa, jolloin vuokrasopimus voidaan irtisanoa laissa määritetyin irtisanomisajoin

3. Muissa kuin vapaaehtoisen luovutuksen tapauksissa uusi omistaja voi päättää vuokrasopimuksen kuukauden kuluessa saannosta tai siitä ajankohdasta, jolloin hän sai tietää sopimuksesta

4. Vuokralaisella on oikeus saada korvausta vuokranantajan vaihtumisesta johtuneesta vahingosta, kuten vuokrasuhteen ennenaikaisesta päättymisestä