Omakotitalokaupassa ostaja muodostaa käsityksensä talosta pitkälti myyjän kertoman ja kuntotarkastusraportin varassa. Usein tiedot pitävätkin paikkansa, mutta joskus esimerkiksi remontin yhteydessä rakenteista paljastuu kuitenkin jotain aivan muuta kuin kaupan yhteydessä kerrottiin.
Kun kiinteistön rakenne ei vastaa kerrottua, kysymys on maakaaren mukaisesta laatuvirheestä. Riita syntyy tyypillisesti siitä, mitä myyjä on todella kertonut, olisiko ostajan pitänyt havaita asia itse ja kuka vastaa kuntotarkastusraportin virheistä.
Kuntotarkastaja tekee havaintonsa aistinvaraisesti avaamatta rakenteita. Raportin rakennetiedot perustuvat usein myyjän haastatteluun ja asiakirjoihin, eivät tarkastajan omiin havaintoihin. Jos myyjän kuvaus on virheellinen, virhe siirtyy helposti raporttiin ja sitä kautta ostajan käsitykseen talosta.
On tärkeää, että ostaja tarkastaa kiinteistön ennen kauppaa. Hän ei voi myöhemmin vedota virheeseen, joka olisi tavanomaisessa tarkastuksessa havaittu.
Tarkastusvelvollisuus ei kuitenkaan ulotu rakenteiden avaamiseen tai muihin teknisiin toimenpiteisiin, ellei ostajalla ole siihen erityistä syytä. Myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä ei myöskään tarvitse erikseen tarkistaa.
Erityinen syy voi syntyä esimerkiksi näkyvistä vauriojäljistä. Jos myyjä kuitenkin antaa jäljille uskottavan selityksen, ostaja saa yleensä luottaa siihen. Toisaalta virheellinen tieto oikeuttaa hinnanalennukseen vain, jos sen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Kun rakenteista paljastuu yllätys, tilanne kannattaa dokumentoida huolellisesti valokuvin ennen korjauksia ja ilmoittaa myyjälle viipymättä.
Riippumattoman rakennusasiantuntijan tutkimus ja useampi korjaustarjous muodostavat vaatimuksen perustan. Virheestä on ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta, tai oikeus vedota siihen menetetään.
Tavallisin vaatimus seurauksista on hinnanalennus, joka lasketaan usein korjauskustannusten perusteella. Lisäksi kyseeseen voi tulla vahingonkorvaus ja olennaisen virheen kohdalla kaupan purku.
Usein riita ratkeaa neuvottelemalla, mutta tarvittaessa asia viedään tuomioistuimeen saakka.
Helsingin hovioikeus ratkaisi tammikuussa 2024 riidan, joka koski vuonna 1960 rakennettua, myyjien vuonna 1990 laajentamaa ja peruskorjaamaa omakotitaloa. Kaupan jälkeen ostaja löysi talosta neljä ongelmaa ja vaati niiden perusteella myyjiltä hinnanalennusta.
Myyjät olivat laskeneet saunan asbestia sisältäneet kattolevyt tontille ja kasanneet niiden päälle haravointijätettä vuosikymmenten ajan. Asiasta ei kerrottu ostajalle, joka löysi levynpalat vasta muutettuaan.
Tuomioistuimet katsoivat, että tontille jätetystä jätteestä olisi pitänyt kertoa, koska se poikkesi tavanomaisesta ja saattoi tuoda uudelle omistajalle puhdistusvelvollisuuden. Myyjät joutuivat korvaamaan maan puhdistamisen.
Kuntotarkastusraportin mukaan omakotitalon alapohja oli maanvarainen betonilaatta, mutta osa siitä oli mikrobivaurioitunut rossipohja, josta oli ilmavuotoja asuintiloihin. Rakennetta ei voinut havaita tarkastuksessa, ja se oli jäänyt epäselväksi myös kiinteistönvälittäjälle.
Raportin merkinnät perustuivat myyjän antamiin tietoihin. Myyjä oli lisäksi saanut raportin tarkastettavakseen, eikä ollut oikaissut virheellistä kirjausta. Ostaja sai korjauskustannuksia vastaavan hinnanalennuksen.
Myyjät olivat vedonneet siihen, etteivät mikrobimittaukset osoittaneet terveyshaittaa. Hovioikeuden mukaan ratkaisevaa ei ollut se, oliko joku sairastunut, vaan mikrobivaurio yhdessä ilmavuotojen kanssa riitti osoittamaan virheen.
Talon eristeeksi oli ilmoitettu puhallusvilla, mutta ohuen kerroksen alla oli sanomalehtiä, purua ja turvetta. Hovioikeus katsoi, että myyjät olivat antaneet virheellistä tietoa.
Eriste oli kuitenkin aikakaudelle tyypillinen, eikä siitä ollut osoitettu aiheutuneen haittaa. Tiedon ei siksi voitu olettaa vaikuttaneen kauppaan, joten laatuvirhettä ei ollut.
Myyjien remontissa asentama höyrynsulku oli puutteellinen ja aiheutti kosteutta rakenteisiin. Käräjäoikeus oli katsonut, että katon vanhat vuotojäljet olisivat antaneet ostajalle aihetta tarkempiin tutkimuksiin. Hovioikeus oli eri mieltä: myyjä oli kertonut jälkien olevan vanhan katon ajalta, ja ostajalla oli oikeus luottaa selitykseen.
Myyjät vetosivat myös siihen, ettei vanha talo ole koskaan täysin tiivis. Väite ei auttanut, koska höyrynsulku oli asennettu myyjien omassa remontissa ja heidän katsottiin täytyneen tietää sen puutteista tai ainakin niiden aiheuttamista ongelmista.
Ostaja sai noin 56 000 euron hinnanalennuksen. Summasta ei vähennetty mitään arvonnousun perusteella, koska höyrynsulkua ei normaalisti uusita rakennuksen käyttöiän aikana.
Hovioikeus katsoi kolme ostajan neljästä virheväitteestä laatuvirheiksi. Myyjät joutuivat maksamaan hinnanalennuksina ja selvittelykuluina yhteensä noin 115 000 euroa. Höyrynsulun osalta hovioikeus päätyi päinvastaiseen ratkaisuun kuin käräjäoikeus, mikä kasvatti korvausten määrää merkittävästi.
Myyjät joutuivat lisäksi korvaamaan kaksi kolmasosaa ostajan oikeudenkäyntikuluista molemmissa oikeusasteissa, eli yhteensä lähes 80 000 euroa. Ostajan omat kulut olivat kuitenkin noin 118 000 euroa, joten osa kuluista jäi hänen maksettavakseen, vaikka hän voitti pääosan vaatimuksistaan.
Tapaus osoittaa, että sama näyttö voi johtaa eri oikeusasteissa erilaiseen lopputulokseen. Ratkaisevaa oli, mitä myyjä oli kertonut ja millaisen käsityksen ostaja sai sen perusteella. Riidat voi usein välttää jo ennen kauppaa:
Jos riita syntyy, oikeudenkäynti voi kestää vuosia, ja voittajakin voi jäädä osin vaille korvausta kuluistaan. Oikeusturvavakuutuksen kattavuus kannattaa tarkistaa varhain, ja neuvottelua myyjän kanssa kannattaa yrittää ennen kanteen nostamista.
Valtaosa kiinteistökaupoista sujuu ilman ongelmia, ja yllättävänkin löydön jälkeen tilanne on harvoin toivoton. Laki suojaa ostajaa, joka on toiminut huolellisesti, ja rehellisesti toiminut myyjä voi luottaa siihen, ettei hän vastaa kaikesta, mitä vanhasta talosta myöhemmin löytyy.
Kun asiaan tartutaan ajoissa ja oikeat tiedot kootaan huolellisesti, ratkaisu löytyy useimmiten neuvottelemalla ilman oikeudenkäyntiä.
Muistathan, että tarjoamme puhelimitse tapahtuvan maksuttoman 20 minuutin alkuneuvottelun. Katso vapaat aikamme täältä!
