Kiinteistökauppariita voi ketjuuntua – kuka on vastuussa, kun kiinteistö on vaihtanut omistajaa useamman kerran?

Blogiteksti tiivistettynä

• Jos kiinteistö vaihtaa omistajaa useamman kerran viiden vuoden sisällä, vastuu virheistä voi ulottua useammalle kuin yhdelle myyjälle.
• Ketjuuntuneessa kiinteistökauppariidassa jokainen osapuoli on vastuussa vain omalle sopijakumppanilleen.
• Reklamaation viivästyminen voi johtaa oikeuden menettämiseen, vaikka viiden vuoden vastuuaika olisi vielä voimassa.
• Sovinnollinen ratkaisu on mahdollinen mutta edellyttää sopimistahtoa kaikilta osapuolilta.

Kiinteistökauppariidoissa osapuolina ovat yleensä viimeisin ostaja ja hänelle kohteen myynyt taho. Joskus tilanne on monimutkaisempi. Jos kiinteistö on vaihtanut omistajaa useamman kerran viiden vuoden sisällä, vastuussa saattaa olla useampi kuin yksi myyjä.

Viiden vuoden vastuuaika voi koskea useampaa myyjää

Maakaaren mukaan ostajalla on viisi vuotta aikaa reklamoida kiinteistön virheestä hallinnan luovutuksesta.

Sinä aikana kiinteistö voi hyvinkin ehtiä vaihtaa omistajaa useampaan kertaan, ja jokaisessa kaupassa viiden vuoden vastuuaika alkaa alusta.

Tästä sopii esimerkiksi tilanne, jossa pariskunta oli ostanut omakotitalon ja joutunut elämänmuutoksen vuoksi myymään sen pian eteenpäin. Kun uudet omistajat alkoivat oireilla talossa ja esittivät vaatimuksia, pariskunta ei tiennyt, että heillä saattoi olla oikeus kohdistaa vaatimuksia myös omaan myyjäänsä, jonka vastuuaika oli vielä voimassa.

Reklamaatio on tehtävä koko ketjussa

Ketjuuntuneessa kiinteistökauppariidassa jokainen osapuoli on vastuussa ainoastaan omalle sopijakumppanilleen.

Nykyinen omistaja reklamoi omaa myyjäänsä, ja tämä voi puolestaan esittää vaatimukset omaa myyjäänsä kohtaan edellyttäen, että viiden vuoden vastuuaika on vielä voimassa ja reklamaatio tehdään kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta.

On esimerkiksi yllättävän yleinen tilanne, että osapuolet ovat usein olleet pitkään yhteydessä virheistä keskenään, mutta kukaan ei ole reklamoinut ketjussa olevaa edellistä myyjää. Jos reklamaatio viivästyy liikaa, oikeus vaatia hyvitystä voi mennä kokonaan.

Vaatimukset vyöryvät ketjussa eteenpäin

Ketjuuntuneissa riidoissa vaatimukset tyypillisesti vyöryvät eteenpäin. Samat vaatimukset, jotka nykyinen omistaja esittää myyjälleen, tämä esittää edelleen omalle myyjälleen.

Vaatimusten laajuutta kuitenkin rajaa se, mitä kussakin kaupassa on sovittu ja millaisia tietoja on annettu.

Edelliselle myyjälle voidaan kohdistaa vaatimuksia vain, jos virhe on ollut olemassa jo silloin, kun hän myi kohteen. Jos joku omistajista on omistusaikanaan tehnyt muutostöitä tai remontteja, jotka ovat vaikuttaneet virheeseen, vastuunjako voi muodostua hyvinkin erilaiseksi eri myyjien välillä.

Sovinnollinen ratkaisu on mahdollinen

Ketjuuntunut kiinteistökauppariita voi tuntua raskaalta, kun osapuolia on kolme tai useampia. Sovinnollinen lopputulos on silti tavoitettavissa.

Se edellyttää sopimistahtoa kaikilta osapuolilta, mutta on silti usein kaikkien edun mukaista.