Lain mukaan kiinteistön hyväksi voidaan perustaa rasiteoikeus toisen rekisteriyksikön alueelle lähtökohtaisesti vain osapuolten siitä sopiessa.

Tietyissä lain määrittelemissä tilanteissa rasite voidaan kuitenkin perustaa ilman rasitetun rekisteriyksikön omistajan suostumusta eli niin kutsuttuna pakkorasitteena.

Korkein oikeus on tapauksessa KKO 2019:24 ratkaissut, että oliko tontin B omistajalla oikeus perustaa tällainen pakkorasite tontin A alueelle ja oliko A:lla oikeus saada tästä korvauksia.

Tapauksessa tontin B omistaja haki rasitetoimitusta rasitteiden perustamiseksi ajoneuvojen pitämistä ja kulkuyhteyttä varten tontille A. Tontteja koskevan Lahden kaupungin asemakaavan mukaan tontti B on liikerakennusten korttelialuetta ja tontti A on autopaikkojen korttelialuetta. Lisäksi tonttia A koskee kaavamerkintä, jonka mukaan alueelle saa sijoittaa tontin B autopaikkoja.

Kummatkin tontit olivat olleet alun perin rakennusliike N:n omistuksessa, kunnes tontti B oli ensin myyty uudelle omistajalle ja tontti A siirtynyt tästä vielä myöhemmin kiinteistöyhtiölle. Tontin B kauppakirjassa oli maininta siitä, että kauppaan liittyi tontin lisäksi sitä palveleva ja myöhemmin perustettava pysäköintirasite.

Rasitetoimituksessa rasitteet perustettiin hakemuksen mukaisesti tontin A alueelle ajoneuvojen pitämistä ja kulkuyhteyttä varten tontin B hyväksi.

Toimitusinsinöörin mukaan rasitteet voitiin perustaa, vaikka tontti A toimenpidettä vastustikin, koska rasite oli oikeutetulle kiinteistölle tärkeä, eikä siitä aiheutunut huomattavaa haittaa rasitetulle kiinteistölle. Haittaa ei aiheutunut, koska tontti A oli asemakaavassa merkitty autopaikkojen korttelialueeksi ja kaavamerkinnän mukaan sille sai sijoittaa vain tontin B autopaikkoja. Rasitteen perustamisesta ei myöskään määrätty A:lle korvauksia.

Tontin A omistaja valitti maaoikeuteen ja vaati ensisijaisesti kaikkien rasitetoimituksessa perustettujen rasitteiden poistamista tai toissijaisesti korvauksia tontin B omistajalta kutakin perustettua autopaikkaa kohden.

Maaoikeus piti myös pysäköintirasitetta oikeutetulle kiinteistölle tärkeänä, sillä tontin B kauppaliikkeelle ei ollut osoitettu muuta aluetta autopaikoitukseen. Rasitteen perustaminen oli maaoikeuden mukaan oikeutettua myös sen vuoksi, ettei rasitteesta aiheutunut tontille A huomattavaa haittaa, koska tontilla A ei ollut rakennusoikeutta eikä tonttia oltu näytetty tarkoitetun muunkaan tontin tai kiinteistön pysäköintialueeksi.

Maaoikeus totesi, että lähtökohtaisesti rasitetun kiinteistön omistajalla on oikeus saada korvausta siltä, jonka hyväksi rasite perustetaan. Korvaukseen ei kuitenkaan ole oikeutta, jos on sovittu tai edellytetty, ettei korvausta makseta. Tapauksessa Rakennusliike N:n tarkoitus oli kiinteistöjä myydessä, että rasiteoikeus olisi korvaukseton, mikä sitoi myös tontin A nykyistä omistajaa. Maaoikeus hylkäsi tontin A omistajan valituksen.

Korkeimmassa oikeudessa tontin A omistaja vaati edelleen perustettujen rasitteiden poistamista ja toissijaisesti korvauksia rasitteen perustamisesta. Tontin B omistaja vaati A:n valituksen hylkäämistä ja maaoikeuden tuomion pysyttämistä.

Korkeimman oikeuden mukaan asiassa on riidatonta se, että perustetut rasitteet ovat tarpeellisia. Ne ovat oikeutetulle kiinteistölle tärkeitä, ja ne eivät vaikeuta asemakaavan toteutumista.

Korkeimman oikeuden ratkaistavaksi jäi se, että aiheutuuko rasitteen perustamisesta tontille A huomattavaa haittaa. Perustettavaksi haetut rasitteet kattavat tapauksessa lähes koko tontin A:n alueen. Kuitenkin tontti A on toiminut tontin B paikoitusalueena yli kymmenen vuoden ajan siitä lähtien, kun liikerakennus on rakennettu tontille B. Lisäksi asemakaavan mukaan tontilla A ei ole rakennusoikeutta ja tontin yksinomainen käyttötarkoitus on toimia tontin B pysäköintialueena.

Korkein oikeus katsoi, että rasitteiden perustamisesta aiheutunut tontille A sellaista huomattavaa haittaa, joka estäisi rasitteiden perustamisen. Edellytykset pakkorasitteen perustamiselle ovat olleet olemassa.

Korkeimman oikeuden mukaan tontin A omistajilla ei ollut oikeutta korvauksiin sitä rasittavista tontin B autopaikoista ja kulkuyhteydestä. Alkuperäisen tontin B kauppakirjan ehto ja yli kymmenen vuoden ajan jatkunut käytäntö tontin A käyttämisestä tontin B pysäköintialueena osoittivat, että pysyvästä käyttöoikeudesta ei ollut tarkoitus maksaa korvausta.

Korkein oikeus ei muuttanut maaoikeuden tuomion lopputulosta.

Edellytykset pakkorasitteen perustamiselle asemakaava-alueella:
  1. Rasitteen tulee olla oikeutetulle kiinteistölle tärkeä ja tarpeellinen.
  2. Rasitteesta ei saa aiheutua huomattavaa haittaa rasitetulle rekisteriyksikölle tai alueeseen ennestään kohdistuvalle rasitteelle.
  3. Rasitteen perustaminen ei saa vaikeuttaa asemakaavan toteuttamista.
  4. Rasitteen tarkoitus tulee saavuttaa mahdollisimman edullisesti eikä rasitteesta tai sen käyttämisestä saa aiheutua ympäristölle tarpeetonta haittaa taikka kenellekään suurempaa vahinkoa tai haittaa kuin on välttämätöntä.
  5. Rasitetta ei saa perustaa, jos sen käyttäminen olisi muun lainsäädännön mukaan kiellettyä.