Olen useasti törmännyt tilanteeseen, jossa asiakkaan ostettua omakotitalon pian kaupan jälkeen kohteessa on ilmennyt poikkeavaa hajua ja sisäilman tunkkaisuutta. Asiaa selvitettäessä on toisinaan ilmennyt rakenteellisia virheitä kuten ulkoseinän alaosan rakenteissa mikrobikasvustoa, ja lisäksi rakenteista on ollut suora ilmayhteys sisätiloihin. Tästä asiaa sitten edistetty virheilmoituksella myyjälle. Useissa tapauksissa ostaja ja myyjä ovat olleet erimielisiä virheistä ja niiden korjauskustannuksista. Kaikissa tapauksissa asiaa ei ole saatu ratkaisua sovinnollisesti. Ne tapaukset, joita ei ole saatu sovinnollisesti ratkaistua, ovat siirtyneet tuomioistuimen käsiteltäväksi.
Asunto- tai kiinteistökauppaa tehtäessä osapuolten tulee tietää heille kuuluvat velvollisuudet. Myyjän keskeisin velvollisuus on tiedonantovelvollisuus, ja ostajan velvollisuutena on tarkastusvelvollisuus.
Tiedonantovelvollisuutensa myyjä täyttää antamalla kaikki kauppaan vaikuttavat tiedot ostajalle sekä oikaisemalla ostajan mahdolliset virheelliset käsitykset asioiden tilasta. Tiedonannossa nyrkkisääntönä se, että mieluummin kerro kuin jätä kertomatta. Asia saattaa olla kaupan kannalta vähämerkityksinen silloin, kun se tulee ostajan tietoon ennen kauppaa, mutta kaupan jälkeen tietoon tullessa sillä saattaa olla ” valtava ” merkitys.
Tarkastusvelvollisuutensa ostaja täyttää sillä, että perehtyy huolellisesti ennen ostamista kaupankohteeseen. Tarkastusvelvollisuuden raja vedetään aina tapauskohtaisesti. Lähtökohtaisena tasona voidaan pitää normaalia huolellisuutta, ellei kohteessa ole jotain erityistä seikkaan, jonka perustella olisi tullut olla huolellisempi.
Pääasiassa riidat, erityistesti kiinteistökaupoissa, perustuvat salaiseen virheeseen. Salaisella virheellä tarkoitettaan virhettä, jota kumpikaan osapuoli ei tiennyt kauppaa tehtäessä. Virhe saattaa ilmetä esimerkiksi kaupan jälkeen suoritettavien remonttien yhteydessä.
Voiko salaisilta virheiltä välttyä? Vastauksena kysymykseen on se, että rakennuksen kunnon selvittäminen ennen kauppaa on tärkeää. Vähänkin vanhemman omakotitalon kohdalla se on suorastaan suositeltavaa.
Asiassa on huomioitava se, että Kuntotarkastukset eivät aina anna riittävä selvyyttä rakennuksesta, koska tehdään useimmiten aistivaraisesti. Mahdollisten rakenteessa olevien virheellisyyksien selvittämiseksi, olisi suositeltavaa kohdistaa tarkastukset myös itse rakenteeseen. Rakenteeseen meneviä tarkastuksia ei tulisi kustannussäästöjen vuoksi jättää tekemättä. Se, että voidaanko rakenteeseen kohdistuvilla tarkastuksilla poissulkea kaikki piilevät virheet, voi todeta, että todennäköisesti ei, mutta niiden ilmenemisen riskejä voidaan ainakin selvästi vähentää. Kirjoituksen alussa esitetyissä esimerkkitapauksessakin rakenteisiin menevällä tarkastuksella virheet olisi todennäköisesti havaittu ennen kauppaa.
Kuntotarkastuksen suhdetta myyntiin tulisi lähestyä siten, että myyjän kannattaa miettiä jopa sitä, että teettää tarkastuksen ennen asunnon kaupaksi laittamista. Tällöin myyjällä on käsitys kauppaamansa kohteen mahdollisista puutteista jo ennen potentiaalisen ostajan löytymistä. Etukäteinen tarkastaminen ei kuitenkaan usein toteudu. Tarkastukset tehdään pääasiassa vasta siinä vaiheessa, kun ostotarjous on kohteesta tehty. Asia muuttuu tuolloin monesti ongelmalliseksi, koska ostotarjoukset ovat pääasiassa ehdollisia, ja jos jotain poikkeavaa tarkastuksessa ilmenee, tarjous saattaa raueta.
Osapuolten tulisi kiinnittää erityistä huomiota kauppakirjaan. Kauppakirjassa sovitaan kaikki kaupan kannalta merkityksellinen. Sen vuoksi kauppakirjaan tulee kirjata kaikki kaupan ehdot yksityiskohtaisesti, jotta niillä olisi merkitystä mahdollisessa erimielisyystilanteessa.
Myyjän tekemät vastuunrajoitukset esim. kuntotarkastuksessa ilmi tulleista seikoista saattavat vaikuttavat siihen, millaisiin toimiin ostaja kannattaa kaupan jälkeen ryhtyä. Vastuunrajoitus voi koskea esim. kiinteistöllä olevaa rakennusta tai sen osaa. Huomiota on kiinnitettävä siihen, että vastuunrajoitusten tulee olla riittävän yksiselitteisesti kirjattuja. Lisäksi niiden olla osapuolten välinen suhde huomioiden perusteltu ja kohtuullinen.
Kaupan onnistumisen ja myöhempien riitaisuuksien kannalta on tärkeää panostaa kauppakirjan sisältöön. Mitä paremmin kauppakirjan ja sen ehtojen laatimisessa on onnistuttu, sitä todennäköisemmin riitaisuutta ei synny.
Asunnon hankkiminen on ihmisille elämän suurimpia kauppasopimuksia - useimmille suurin. Sen vuoksi on ongelmatilanteiden varalle syytä tietää se, miten niissä toimia.
Useimmiten kaupan osapuolet ovat lakia tuntemattomia. Sen vuoksi he saattavat jättää tekemättä asiansa vaatimia oikeudellisia toimia oikealla tavalla oikeaan aikaan. Esimerkiksi lain mukaan virheilmoitus tulee tehdä kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe havaittiin tai se olisi tullut havaita. Jos virheilmoituksen jättää oikealla tavalla oikeaan aikaan tekemättä, saattaa se pahimmassa tapauksessa aiheuttaa sen, ettei vastapuolelle voida myöhemmin esittää vaatimuksia, vaikka niille olisi perusteitakin.
Mikäli ongelmia ei pystytä välttämään, suosittelen käyttämään asunto- ja kiinteistökauppoihin perehtynyttä asianajajaa välittömästi ongelmien ilmetessä. Tällä voi varmistaa sen, että asiat hoidetaan oikealla tavalla ja oikea-aikaisesti heti alusta pitäen.
Muistathan, että tarjoamme puhelimitse tapahtuvan ilmaisen 20 minuutin alkuneuvottelun. Katso vapaat aikamme täältä!
