Kiinteistön laatuvirhe – milloin reklamaatio on tehtävä ja mikä on kohtuullinen aika vaatimusten esittämiselle? KKO 2016:69

Maakaaren mukaan kiinteistön ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.

Säilyttääkseen oikeutensa vedota kiinteistön virheeseen, ostajan täytyy reklamoida myyjälle sekä virheestä että siihen perustuvista vaatimuksistaan. Virheestä ja vaatimuksista ei ole pakko ilmoittaa myyjälle yhdellä kertaa, vaan ostaja voi tältä osin toimia vaiheittain. Sekä virhettä että vaatimuksia koskevat ilmoitukset on kuitenkin tehtävä kohtuullisessa ajassa.

On tavallista, että kiinteistöllä esiintyvän laatuvirheen korjauskustannukset selviävät ostajalle vasta myöhemmin esimerkiksi kiinteistöllä tehtävien tutkimusten ja korjaustöiden valmistuttua. Tämän vuoksi virheilmoitusta voidaan myöhemmin täydentää.

Pelkkä ajoissa tehty ilmoitus kiinteistön virheestä ei siten riitä täyttämään ostajan reklamaatiovelvollisuutta, mikäli ostaja ei ole ilmoittanut kohtuullisessa ajassa myös virheeseen perustuvia vaatimuksiaan. Ostajan oikea-aikainen ja asianmukainen reklamaatiovelvollisuuden täyttäminen on tärkeää myös kiinteistön myyjän kannalta, koska vasta saatuaan tiedon virheestä ja virheeseen perustuvista vaatimuksista myyjä voi ottaa niihin kantaa. Myyjän tulee voida perehtyä ostajan väittämiin virheisiin ja arvioida esitettyjen vaatimusten aiheellisuutta.

Korkeimman oikeuden ratkaisussa on käsitelty kiinteistön laatuvirheen perusteella tehtävän reklamaation oikea-aikaisuutta ja kohtuullista aikaa.

Tapauksessa osapuolet olivat tehneet kiinteistökaupat. Kauppojen jälkeen ostajat olivat havainneet kiinteistöllä laatuvirheen, jonka seurauksena he olivat reklamoineet virheestä myyjille. Ostajat olivat kirjeessään myyjille kuvanneet kiinteistön virheitä ja niiden selvittelyn vaiheita. Korjauksiin ei oltu ryhdytty talviajan vuoksi ja ostajat olivat kirjeessään varanneet esittää tarkemmin yksilöityjä vaatimuksia, kun vaurioiden laajuus olisi saatu selvitettyä.

Ostajien ensimmäisen reklamaatiokirjeen perusteella myyjät ovat kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta saaneet tiedon virheistä ja niiden selvittelyn vaiheista. Oikeudessa oli käsiteltävänä kysymys siitä, olivatko ostajat täydentäneet reklamaatiotaan vaatimusten osalta ajoissa eli kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta.

Ensimmäisen reklamaatiokirjeen lähettämisen jälkeen ostajat olivat yhteydessä myyjiin yli vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta, ja noin kymmenen kuukauden kuluttua ensimmäisestä kirjeestä. Ostajan on kiinteistön virheestä reklamoidessaan toimittava aktiivisesti ja huolellisesti. Tästä johtuen ostaja ei voi perustella viivästyksiä seikoilla, jotka ovat aiheutuneet hänen omasta toiminnastaan, esimerkiksi päätöksestä olla teettämättä korjauksia tai avaamatta rakenteita.

Arvioitaessa kohtuullista aikaa vaatimusten ilmoittamiselle on annettava merkitystä sille, milloin ostajilla olisi ollut mahdollisuus vaatimusten ilmoittamiseen, jos he olisivat aktiivisesti ja huolellisesti selvittäneet korjauskustannusten määrää. Korkeimman oikeuden käsittelemässä tapauksessa kiinteistön virheet eivät olleet tavanomaisesta poikkeavia, joten niiden perusteella esitettävien vaatimusten selvittämisen ei voida arvioida olleen erityisen vaativaa tai aikaa vievää. Ostajat eivät myöskään ole esittäneet hyväksyttäviä perusteluita sille, miksi vaatimusten ilmoittamisessa kesti kauan tai miksi selvitystyö olisi ollut erityisen aikaa vievää. Ratkaisussaan korkein oikeus katsoi, että ostajat eivät olleet ilmoittaneet kiinteistön virheisiin perustuvia vaatimuksia riittävän yksilöidysti kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta. Ostajat olivat menettäneet oikeutensa vedota virheisiin.

Mitä kiinteistön ostajan reklamaatiovelvollisuudesta ja KKO:n ratkaisusta 2016:69 kannattaa huomioida:

1. Ostajan reklamaatio kiinteistön virheestä on tehtävä kohtuullisessa ajassa.
2. Ostajan on reklamoitava myyjälle sekä virheestä että siihen perustuvista vaatimuksistaan.
3. Kohtuullinen aika määritetään siitä, kun ostaja havaitsi kiinteistön virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita.
4. Kiinteistön virheestä reklamoidessaan ostajan on toimittava aktiivisesti ja huolellisesti.
5. Ostajan on otettava huomioon, että ajan kuluminen vaikeuttaa virheiden ja virhevastuun selvittämistä sekä todistelua.
6. Ajan kuluminen perustaa myyjälle luottamuksen siihen, että kohde on ollut virheetön tai mahdolliset virheet ovat merkityksettömiä.
7. Yli vuoden kuluttua virheen havaitsemisesta, ja noin kymmenen kuukautta virheilmoituksen jälkeen tehty täydennys vaatimuksiin oli tehty liian myöhään.