Kiinteistönkaupassa ostajalla on maakaaren mukainen kiinteistön tarkastusvelvollisuus. Ostaja voi kaupan tekemisen jälkeen menettää oikeutensa vedota virheenä seikkaan, joka olisi voitu havaita tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Kaupanteon jälkeen ostajalla ei ole oikeutta vaatia hinnanalennusta tai kaupan purkua näistä virheistä tarkastusvelvollisuutensa laiminlyötyään.

Ostajan tarkastusvelvollisuuden laajuudesta ei ole kuitenkaan annettu lain tasolla yksiselitteisiä ohjeita. Kiinteistönkauppaan merkittävästi vaikuttavasta velvoitteesta on kuitenkin olemassa oikeuskirjallisuutta ja oikeuskäytäntöä, jotka auttavat tulkitsemaan tarkastusvelvollisuuden vaikuttavuutta yksittäistapauksissa.

Korkeimman oikeuden ratkaisu tapauksessa KKO:2019:16 määritti ostajan tarkastusvelvollisuuden laajuutta maakaaren mukaisessa kiinteistön kauppaamistilanteessa.

Kiinteistön ostajille oli ennen kauppaa esitetty kiinteistöllä olevaa rakennusta koskeva kuntotarkastusraportti, josta kävi ilmi rakennuksessa olevia riskirakenteita ja vaurioita. Lisäksi esitettiin korjaus- ja lisätutkimussuosituksia. Tapauksessa ratkaistavana oli se, siirtyykö rakennuksessa olleen laatuvirheen virhevastuu myyjältä ostajalle kuntotarkastusraportin perusteella, kun rakennuksesta löytyi kuntotarkastusraportissa mainittuja vaurioita laajemmat rakennevauriot kaupanteon jälkeen. Oliko kuntotarkastusraportti aiheuttanut ostajille tavanomaista laajemman kiinteistön tarkastusvelvollisuuden?

Ostajalla ei ole maakaaren mukaan velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Korkein oikeus viittasi ratkaisussaan maakaaren esitöihin (HE 120/1994), joka täsmentää, että ostajan tulisi suorittaa kiinteistön tarkastus tavanomaisella huolellisuudella, jota voidaan olettaa käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa. Tarkastuksessa ei tarvitse lähtökohtaisesti suorittaa erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia ellei kiinteistössä ole epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä. Tällöin on ryhdyttävä tarkempiin tutkimuksiin ja olosuhteiden niin vaatiessa asiantuntija-apua voidaan edellyttää.

Korkein oikeus totesi, että saavutettavissa olevien tilojen aistinvarainen tarkastus on ostajalta riittävää, kun myyjältä saadut tiedot tai kiinteistön tarkastuksessa tehdyt havainnot eivät anna aihetta epäillä sellaisia vikoja tai vaurioita, joiden olemassaoloa tai laajuutta ei tällaisessa tarkastuksessa voida selvittää. Esimerkiksi vauriojäljet ja tieto rakennuksen vaurioille altistavista rakennusvirheistä antavat ostajalle aiheen ja velvollisuuden selvittää tarkemmin rakennuksen kuntoa.

Korkeimman oikeuden mukaan kuntotarkastusraportti on antanut kaupantekohetkellä ostajille aiheen epäillä rakennuksessa olevan laajempia rakennevaurioita, mitä kuntotarkastusraportissa oli mainittu. Kuntotarkastusraportissa oli mainittu seikkoja liittyen rakennuksen sijaintiin ja rakennustapaan, jotka ovat altistaneet rakennusta pitkäaikaisesti kosteudelle. Näiden, ja raportissa mainittujen lisäselvityssuositusten perusteella korkein oikeus katsoi, etteivät ostajat voineet enää kaupantekohetkellä luottaa siihen, etteivätkö rakennuksen vauriot voisi olla laajempia kuin mitä kuntotarkastuksessa ja myyjän selvityksestä oli siihen mennessä selvinnyt.

Korkein oikeus katsoi, että ostajat olivat saaneet rakennuksesta sellaisia tietoja, joiden perusteella lisätutkimukset olisivat olleet tarpeen. Jättäessään ne tekemättä ostajat ottivat riskin siitä, että rakennuksen rakenteissa voi olla mittavia ja korjausta vaativia vaurioita. Rakennuksessa olevat virheet olisivat tulleet ilmi, jos rakennuksen kuntoa olisi selvitetty lisätutkimuksin ennen kaupantekoa eikä vasta sen jälkeen.

Korkein oikeus hylkäsi ostajien kanteen kaupan purkamiseksi.

Ostajan tarkastusvelvollisuuden laajuus kiinteistönkaupassa:
  1. Arvioidaan havaittujen riskitekijöiden merkittävyyttä ja mahdollista laajuutta suhteessa niihin toimenpiteisiin, joita tällaisten virheiden havaitseminen olisi ostajilta edellyttänyt.
  1. Lähtökohtana tavanomainen arvokasta omaisuutta hankittaessa käytettävä huolellisuus.
  1. Erityinen tarkastusvelvollisuus voi syntyä, kun kiinteistöstä havaitaan epäilystä herättäviä seikkoja esimerkiksi myyjältä saaduissa tiedoissa tai kiinteistön tarkastuksessa.